當(dāng)2004年已經(jīng)接近尾聲之時，上海房地產(chǎn)市場依然沒有出現(xiàn)傳說中的盤整，雖然房價(jià)漲幅帶有一絲調(diào)控后的羞澀，但一路高升的趨勢已不可逆轉(zhuǎn)。究竟是市場存在泡沫，還是發(fā)展并不過熱？針對泡沫爭論的喋喋不休，未來樓市發(fā)展將變得更為撲朔迷離。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了一年之后，此時加息的“雪上加霜”，究竟能對當(dāng)前
房地產(chǎn)市場影響幾何，將拭目以待。
本次加息，基準(zhǔn)貸款利率僅增加027％，對于大多數(shù)已購房者而言，充其量每月的負(fù)擔(dān)僅增加了2%，這不會增加其還貸壓力。而根據(jù)調(diào)查，有六成左右的欲購房者并沒有因?yàn)榧酉⒍淖兤湓镜馁彿坑?jì)劃。對少數(shù)房產(chǎn)投資者而言，只要房產(chǎn)升值的空間和投資收益率大于利率增幅，投資熱情會繼續(xù)高漲，需求并不會因此而降低。本次加息對需求的抑制作用不會太大，至少在短期內(nèi)或一段時間內(nèi)是不可能改變供求關(guān)系的�？梢�，利率的小幅增長，使本次加息的實(shí)質(zhì)影響并不大。
這次加息雖然幅度不大，但這是中國近10年來首次上調(diào)銀行利率，因此，不管對于房地產(chǎn)企業(yè)，還是購房者而言，加息對于心理的沖擊將大大超過實(shí)際影響。
對廣大普通消費(fèi)者來說，加息無疑是一利空消息，提高利率，借貸成本增加會抑制居民購房的動力，動搖購房者對于房價(jià)未來預(yù)期的信心，使持幣觀望者增多，導(dǎo)致有效需求下降，房價(jià)下跌。對于市場信心的預(yù)期下降，才是加息對房地產(chǎn)市場最大的影響。
顯然，本次加息的目的并非直奔房價(jià)而去，而是旨在加強(qiáng)政府對于宏觀調(diào)控的掌控能力，這不僅意味著宏觀調(diào)控手段將逐步從行政手段轉(zhuǎn)向市場化手段，同時也鞏固了這一系列宏觀調(diào)控的效果。從2003年開始，政府就針對國內(nèi)房地產(chǎn)增長過快，進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策。雖然受調(diào)控影響成效顯現(xiàn)，但上海樓市仍保持高位運(yùn)行。可見，加息政策的出臺，無論是作為本輪中國加息周期的前奏，還是為鞏固政策調(diào)控埋下伏筆，都將印證了政府對于房地產(chǎn)市場理性回歸的期望和調(diào)控到底的堅(jiān)決態(tài)度，這才是加息背后更深層次的聲音。
由于房地產(chǎn)業(yè)與銀行資金的高關(guān)聯(lián)度，使得房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖感受加息政策的洗禮。這次加息適逢近期“房地產(chǎn)泡沫論”甚囂塵上。房地產(chǎn)商和已購房者都希望房價(jià)仍能繼續(xù)走高，未購房者則希望房價(jià)下降，政府則希望房價(jià)能夠平穩(wěn)發(fā)展，面對多重利益下的上海樓市，未來走勢的懸念更將引人入勝。
雖然加息對投資性需求有一定的抑制作用，但主要針對短期投機(jī)需求，導(dǎo)致投資房產(chǎn)成本增加，減少套利空間。而對于擁有資金實(shí)力的投資客，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強(qiáng)勁。未來投資性需求仍將成為推動上海樓市的主要動因。
首先，從上海自身?xiàng)l件來看，上海國際化大都市的城市定位和中國經(jīng)濟(jì)中心的地位決定了上海正處于高速發(fā)展階段。上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)12年的兩位數(shù)增長，使人們對于上海長期發(fā)展均表示出普遍樂觀，但上海目前空住率較高已是不爭的事實(shí)，因此如何調(diào)控得當(dāng)，將投資率控制在正常范圍，將是未來市場多空雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。
其次，今后上海外來人口的增加，促進(jìn)租賃市場的繁榮，投資者可能購房動機(jī)將從短期投機(jī)向長期投資轉(zhuǎn)變。
第三，中國目前投資渠道的單一，迫使資金流向房地產(chǎn)市場。雖然加息可以將一部分資金轉(zhuǎn)向銀行儲蓄，但目前中國由于存在通貨膨脹，小幅加息并未改變當(dāng)前負(fù)利率的局面。在當(dāng)前股票市場不景氣、其他投資渠道如基金，債券等還不成熟的前提下，投資房產(chǎn)是讓資產(chǎn)保值增值的一個較好的手段。
今年以來，上海落實(shí)國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“管緊土地、管好信貸”的調(diào)控措施以來，本市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲的勢頭已有所收斂。中房上海指數(shù)累計(jì)升幅已下降50％，但月均仍達(dá)128％，全年漲幅將達(dá)到15％，與原先所期望的理性回落仍有差距。導(dǎo)致今年房價(jià)仍快速上升的原因有：由于銀行利率的變化和程度會使房地產(chǎn)消費(fèi)資金的多寡發(fā)生轉(zhuǎn)換，因此本次加息給予上海房價(jià)顯然只是“溫柔的一刀”。如果說政府想立竿見影的調(diào)控房價(jià)，完全可以采取縮減貸款成數(shù)，減少貸款年限等更強(qiáng)硬的政策來平抑房價(jià)，但此次加息的“溫柔陷阱”，仍旨在給市場放出信號，實(shí)現(xiàn)房價(jià)的“軟著陸”將是任重道遠(yuǎn)。
綜上所述，面對未來幾年房地產(chǎn)市場走勢，我認(rèn)為：上海樓市未來走勢將以“短期滯脹、長期攀升”為主導(dǎo)。未來一年左右時間，上海房產(chǎn)將呈現(xiàn)“滯”、“脹”并舉的市場特征。所謂“滯”，表現(xiàn)為消費(fèi)量停滯不前。而“脹”則意味著房價(jià)漲幅有所回落，但仍以10％以上的幅度攀升。從長期來看，房價(jià)總體攀升的發(fā)展景象在未來的三四年內(nèi)將不會改變。
作者：趙云飛
特約編輯：倪振強(qiáng)
