10月29日，中國人民銀行決定上調人民幣基準利率，這也是我國10年來首次提高銀行存款利率。
貸款利息提高了，對于購房自住的人來說月供還款金額增加但影響不大，但對于購房投資者而言，受到本次加息影響則相對較大。首先，目前租賃市場的租金水平普遍比較低，加息顯然會大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本，這樣
投資回報率將會明顯降低。其次，我國已經過了十余年的降息周期，本次加息有可能意味著新一輪加息周期的開始。投資者對加息的預期存在很大的不確定性，如果今后房貸也持續(xù)加息，必將會進一步提高投資成本。以上兩種因素必定會使得部分房產投資客選擇將手中房屋套現，退出房產投資市場。
對于這些仍處于按揭階段的房屋，如果進入二級市場，首先需要解決“轉按揭”的問題。目前許多投資者對按揭貸款買的房屋進行“轉按揭”出售并不了解，記者采訪了一些京城著名房地產經紀機構專家，對“轉按揭”業(yè)務進行了解，為使廣大投資者在辦理轉按揭手續(xù)中，不再是“千頭萬緒，霧里看花”。
什么是“轉按揭”？
據“我愛我家”金融理財部總監(jiān)康勝介紹：“轉按揭”是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。目前北京二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。
辦理轉按揭的基本流程
專家介紹，辦理轉按揭的基本流程是買賣雙方首先簽訂買賣合同即《北京市房屋買賣合同》及與中介(擔保方)簽訂相關的《委托代理協議書》。買方所需提交資料：身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、收入證明、營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復印件)；賣方所需提交資料：購房合同，借款合同，購房發(fā)票、契稅發(fā)票，銀行對賬單及借款憑證，身份證、戶口本復印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件。
帶齊這些資料，雙方到評估所對交易的房屋進行評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件。隨后，買方與銀行指定律師約見，律師對交易的真實性，買房人狀況進行調查。此時，買方需帶證明：身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、評估報告、收入證明、營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章；賣方需帶證明：原購房合同，借款合同，購房發(fā)票、契稅發(fā)票，銀行對賬單及借款憑證；身份證、戶口本、賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明。買方簽署銀行相關資料：二手房抵押貸款借款合同、扣款證明書、保險單；并且繳納評估費。
在以上基礎工作做完后，律師將買方申請貸款的資料報送到銀行，得到銀行的貸款批準并發(fā)放到貸款專用賬戶。中介(擔保方)替賣方從專用賬戶提取資金，辦理完結提前還貸手續(xù)并為賣方辦理注銷抵押登記事項。賣方辦理完注銷抵押手續(xù)后，雙方在中介機構陪同下去交易中心過戶。買方通過中介付賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。然后，買方產權證下發(fā)后，辦理抵押登記。他項權利證書由銀行收執(zhí)，買方取回房產證。
轉按揭面臨的風險
有房屋中介機構負責人告訴記者，轉按揭業(yè)務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更，對買方來說，其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要復雜些，并且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款，因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數�；谶@種情況，涉及到轉按揭的買賣雙方最好咨詢專業(yè)的中介或者通過專業(yè)的中介進行操作，由專業(yè)的經紀人為你提供比較合理的轉按揭操作方案。
此外，轉按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于：普通的二手房按揭貸款，銀行一般都是在房產辦理完過戶之后才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由于賣方的房屋仍處在抵押期間，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清賣方的第一筆貸款，解除抵押、取得房產證明后，才能進行房屋產權過戶。因此轉按揭涉及的法律關系非常復雜，對買賣雙方來說，風險都很大。
據介紹，在轉按揭過程中容易出現幾種風險。由于賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款后，過戶無法正常進行。或者買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求，從而導致操作受阻。另外，由于買方或提供擔保的中介資信不夠，銀行拒絕提前放貸，導致轉按揭無法進行。中介在得到銀行的貸款后并不及時為賣方提前還貸、私自占用，甚至卷款潛逃，使買方、賣方承受巨大的風險。交易完成后買方無法順利拿到房產證。還有就是交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款。(王小霞/文)
特約編輯：廣偉
