南方網(wǎng)訊 請(qǐng)開發(fā)商或開發(fā)商利益同盟中人就泡沫問題發(fā)表見解，是媒體一個(gè)讓人驚異的行為。幾乎可以斷言，凡是開發(fā)商利益集團(tuán)的觀點(diǎn)，都不值得老百姓關(guān)注，因?yàn)樗隙ú豢陀^。如果你沒有見過一個(gè)開發(fā)商承認(rèn)自己的產(chǎn)品滯銷降價(jià)，那你就不能指望哪怕一個(gè)開發(fā)商同意泡沫論。尚未完稿就匆忙于日前提前推廣的所謂XX報(bào)告，
讓我們想起10余年前，北海和海南土地泡沫已經(jīng)在漏氣的時(shí)候，也正是開發(fā)商自己或請(qǐng)人拼命鼓吹土地升值最起勁的時(shí)候。
作為一個(gè)親歷過上世紀(jì)90年代末廣東房地產(chǎn)泡沫全過程，近年一直在北京從事房地產(chǎn)傳播的普通老百姓，憑經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)，筆者認(rèn)為，北京房地產(chǎn)不是有沒有泡沫的問題，而是泡沫何時(shí)破滅的問題。
炒股的人都知道，如果連老太太都眼紅股市賺錢，拿著養(yǎng)老的錢去入市，那就意味著大熊市將接踵而至。怕買不到就高價(jià)搶購，搶購之后便砸在手里。房市也是一樣。上世紀(jì)90年代初北海、海南、惠州發(fā)生的正是這樣的故事。而90年代末，香港和廣東上演的也是同樣的故事。
從小業(yè)主和個(gè)人投資者的角度，只需要關(guān)心房屋租務(wù)市場(chǎng)變化就可以知道市場(chǎng)需求。在此基礎(chǔ)上關(guān)心新房市場(chǎng)的異常就可以判斷是否到了由陽轉(zhuǎn)陰的關(guān)節(jié)點(diǎn)。房?jī)r(jià)急速高企，意味著莊家已經(jīng)把老百姓的樂觀預(yù)期牽引到了不理智的區(qū)間。接下來就是泡沫破裂，莊家滿載逃跑，留下千萬魚蝦渴死干河床上。千萬不要相信開發(fā)商說他就是好好造房子的人的鬼話而忘記了，他們更是中國資本市場(chǎng)莊家通吃規(guī)則的商業(yè)文化哺育的“儒商”。
北京寫字樓和商鋪?zhàn)饨痍幍恢挂呀?jīng)持續(xù)一年以上，近期住宅租金也已開始下跌，據(jù)最新公布的數(shù)字，二環(huán)以內(nèi)上月下跌10%。今年8月以來，北京樓市升溫異常，開盤當(dāng)日即告售罄的營銷奇跡故事一再出現(xiàn)，月薪1000元的小姑娘湊錢去炒樓花，而租賃市場(chǎng)有價(jià)無市，成交下降。這都是臨界信號(hào)。在10余前東京出現(xiàn)過，東京房市崩盤引發(fā)經(jīng)濟(jì)大衰退；在7年前香港廣東出現(xiàn)過，接著香港房屋資產(chǎn)價(jià)格5年之中跌去70%，廣州最多時(shí)也跌至峰值的一半。
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)本身各個(gè)環(huán)節(jié)就充滿了泡沫，營銷手法與坐莊操盤思維一脈相承，贏利模式的核心就是用價(jià)值泡沫膨化市場(chǎng)價(jià)格——商品價(jià)值虛增，開發(fā)商操縱市場(chǎng)供需關(guān)系信息，擾亂市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，大眾傳播屏蔽信息真相，等等。而這些泡沫也是成本，終將要有人買單。即使泡沫散去不可避免，將要破裂的一霎，就是開發(fā)商把泡沫成本盡量嫁禍給千萬喂富了他們的消費(fèi)者的關(guān)鍵一役。
如果加息的貨幣政策信號(hào)作用不被理睬，北京房地產(chǎn)業(yè)硬著陸的話，凡是90年代末期在廣東地區(qū)生活過的人，對(duì)這樣的市場(chǎng)氣氛和故事相信不會(huì)陌生。他們都會(huì)告訴你接下來發(fā)生了什么：
——大量假按揭的開發(fā)商最先現(xiàn)金鏈斷裂，被迫平倉，地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格從此拉出陰線；——熱錢逃跑，樓花砸在小炒家手里；——爛尾樓大量出現(xiàn)，三角債、買賣合同糾紛大量浮出水面，一批相關(guān)企業(yè)停工，失業(yè)增加；——低價(jià)房涌向二手市場(chǎng)，存量房屋資產(chǎn)全線貶值，媒體分類廣告空前繁榮，大版面開盤廣告空前稀少……
這就是北京人尚未經(jīng)歷過的泡沫破散之痛。至于北海、海南的房地產(chǎn)硬著陸，痛至今日未消。值得補(bǔ)充的是，90年代末中國的銀行住房按揭的比例遠(yuǎn)比今天要低，一般在50%，廣東地區(qū)因此信貸資產(chǎn)損失和老百姓負(fù)債率都比香港低得多。而今天的北京房地產(chǎn)只要跌幅超過20%，所有貸款買房的業(yè)主都會(huì)成為“大負(fù)翁”。這還沒有計(jì)算加息因素。悲觀地說，僅僅是開發(fā)商和媒體共謀，給市場(chǎng)注入的價(jià)值泡沫，恐怕就已經(jīng)接近這個(gè)比例了。
新出版的《來到博鰲的領(lǐng)導(dǎo)者》一書收錄了摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇在今年4月在博鰲亞洲論壇的講演，其中兩句話很有先見之明，可以引用為本文結(jié)尾：
——資金流一般遵循“膨脹——破裂”模式運(yùn)行；
——我恐怕我們已經(jīng)進(jìn)入這一次流動(dòng)性繁榮周期最誘人的時(shí)期。
胡騰
特約編輯：廣偉
