看得見的手操縱蘭州房價(jià)走高
本報(bào)記者 何濤 見習(xí)記者 趙文學(xué)核心提示
今年蘭州的房價(jià)一路飆升,統(tǒng)計(jì)顯示,2004年前三季度,蘭州市商品房售價(jià)繼續(xù)上漲,平均售價(jià)為2505元/平方米,房屋銷售價(jià)格漲幅達(dá)13.1%,居全國35個(gè)大中城市第七位,面對(duì)一路飆升的房價(jià),有人高興,有人
嘆息。
專家指出,房價(jià)失去“理性”地瘋漲,除需求拉動(dòng)土地價(jià)格上升,房屋質(zhì)量提升以及個(gè)別投機(jī)者的炒作和市民買漲不買跌的不成熟消費(fèi)心理等因素外,目前國家城市化、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣掛牌方式等無一例外地對(duì)房價(jià)的飆升產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響,面對(duì)硝煙四起的房價(jià)爭(zhēng)奪戰(zhàn),市民該如何抉擇,蘭州房地產(chǎn)業(yè)又該何去何從呢?
價(jià)格飆升造成業(yè)界混亂
在水電暖等壟斷行業(yè)價(jià)格高漲的同時(shí),許多非壟斷行業(yè)物價(jià)在競(jìng)爭(zhēng)中全面回落?闪钊瞬唤獾氖,商品房競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,價(jià)格卻上漲迅猛。
據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查資料顯示,今年以來蘭州市房價(jià)呈逐季上揚(yáng)趨勢(shì)。同時(shí),近兩年來蘭州市民購房建房消費(fèi)占可支配收入的比重一直居高不下,2002年為5.5%,2003年為9.19%,今年1—9月份人均用于購買房屋支出481.43元,已占同期可支配收入的9.0%。
“蘭州城區(qū)位于黃河峽谷,兩山夾一河的地理位置制約了房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展。”甘肅省城調(diào)隊(duì)王處長深有感觸,他說,土地緊缺是最突出的問題,舊城區(qū)超過20畝的較大面積土地非常稀有,僅有的就是不到10畝的小宗土地,價(jià)格還高得令人咋舌。兩年前市中心區(qū)每畝地價(jià)總成本就是300萬元,現(xiàn)在500萬元還不止。最近據(jù)我們調(diào)查,黃河北一帶的土地也拍出了每畝300萬元的高價(jià),加上拆遷費(fèi)和契稅,每畝達(dá)400萬元以上。特別是雁灘地價(jià),3年漲了3倍多,2000年每畝17萬元,2002年每畝45萬元,去年每畝達(dá)到了70萬元,據(jù)統(tǒng)計(jì),今年估計(jì)已經(jīng)達(dá)到了100萬元以上。
“土地價(jià)格暴漲,依附在土地上的樓房價(jià)格也隨之攀升!碧m州市房地產(chǎn)管理局一位負(fù)責(zé)人坦言。
“人為炒作房價(jià)也是一大因素!辈稍L中,一位不愿意透露姓名的售房經(jīng)理稱,為了刺激購房者盡快買房,房價(jià)隨著樓房“拔高”也人為地往上調(diào)。據(jù)了解,在蘭州樓盤定價(jià)大都是期房1580元/平方米,封頂后就成了1800元/平方米,到現(xiàn)房時(shí)可能就是2100元/平方米左右了。這里面除了樓房自身由期房變?yōu)楝F(xiàn)房的升值外,也有樓市惡意炒作的原因。
據(jù)調(diào)查資料顯示,今年1—9月份,全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置和土地開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積僅149.54萬平方米,同比下降26.13%,完成土地開發(fā)面積不到90萬平方米。與此形成對(duì)比的是土地購置和土地成本相應(yīng)增加,1—9月份,土地購置5.63億元,同比增長23.79%。土地開發(fā)完成投資3.78億元,同比增長36個(gè)百分點(diǎn)。省城調(diào)隊(duì)王處長指出,今年以來蘭州房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積下降較快,而同期房地產(chǎn)業(yè)用于購置土地的費(fèi)用都以每平方米百元的幅度在飆升。
解讀房價(jià)走高的原因
“從地基到封頂再到現(xiàn)房,如果不提價(jià)給人感覺樓盤就沒有增值的潛力。房價(jià)越高,說明樓盤升值潛力就越大!碧m州市某房地產(chǎn)公司孫經(jīng)理道出了內(nèi)幕。
像孫經(jīng)理說的,房價(jià)上漲好像是在趕時(shí)髦,你不上漲人家就會(huì)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)陷于混亂之地步。
“房價(jià)持續(xù)走高,都是‘做’出來的結(jié)果!碧m州理工大學(xué)經(jīng)管院副教授徐云龍認(rèn)為,這樣更容易陷入樓價(jià)虛高,造成有價(jià)無市的可怕后果。
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前蘭州市居民家庭的年均可支配收入不足2萬元,按每戶3.5人計(jì)算,購買建筑面積為100平方米的商品房,大概花費(fèi)20萬元左右,蘭州的房價(jià)跟市民的收入比達(dá)到8—9倍,業(yè)內(nèi)人士分析,房價(jià)收入比是衡量一個(gè)地區(qū)房價(jià)高低的重要指標(biāo),越高越不正常。
對(duì)于房價(jià)之昂貴,老百姓民怨沸騰,F(xiàn)實(shí)是,昂貴的房價(jià)卻幾乎比人民幣還堅(jiān)挺,誰掉價(jià)它都不掉價(jià),還越走越高!斑真應(yīng)了那句話,在罵聲中長大。”蘭州房地產(chǎn)管理局一位負(fù)責(zé)人幽默地評(píng)價(jià)瘋漲的樓市。
“不少人認(rèn)為,目前房地產(chǎn)已經(jīng)過熱了,其實(shí)并不熱!碧m州市房地產(chǎn)公司的孫經(jīng)理如此坦言。他說,目前新開發(fā)的樓盤實(shí)際很好賣,這說明蘭州市民的購買需求還很旺盛,而正攪亂中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種違規(guī)問題,才更值得注意。一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,目前蘭州房地產(chǎn)“治熱”之前應(yīng)該首先著力“治亂”。孫經(jīng)理告訴記者,目前甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)上誠信度差、資質(zhì)低的小企業(yè)很多。僅蘭州市大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有上千家。而有些企業(yè)違規(guī)開發(fā)最后得不到房屋管理部門的售房許可證,導(dǎo)致商品房無法正規(guī)上市出售。并且很多開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔住宅,但由于城市土地價(jià)格上漲因素,商品房價(jià)格越來越高,吸引了大量投資性購房,并引發(fā)“炒樓花”、“炒認(rèn)購號(hào)”等各種投機(jī)行為,從而進(jìn)一步抬高了房價(jià),最終導(dǎo)致工薪階層買不起而開發(fā)商寧愿房屋空置,也不想降價(jià)出售的局面。
蘭州市民生活水平并不算高,但房價(jià)卻一味暴漲,說明甘肅房地產(chǎn)存在很多問題。中國科學(xué)院蘭州分院金融學(xué)專家袁毅研究員這樣告訴記者。他說,甘肅處于欠發(fā)達(dá)地區(qū),整體經(jīng)濟(jì)落后,GDP僅占全國的2.3%,與沿海發(fā)達(dá)城市相比落后了十幾年,而且差距在越拉越大,但是蘭州的房價(jià)卻在全國各大城市遙遙領(lǐng)先。自國家提出住房制度改革以來,我省的自建房和經(jīng)濟(jì)適用房沒有很好的得到重視。還有甘肅房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分屬于民營企業(yè),得不到政府和社會(huì)各界的大力支持。諸多因素導(dǎo)致甘肅房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道單一,如基金、信托等方面基本上是空白。
誰來給蘭州房價(jià)“減肥”
“縮減不正常的非理性需求、去除暗箱操縱,要通過大力調(diào)整,實(shí)現(xiàn)公平、公正、公開!碧m州市房地產(chǎn)管理局該負(fù)責(zé)人說,蘭州房價(jià)的上漲給人的感覺是已經(jīng)越來越失去理性的成分。政府應(yīng)該把宏觀調(diào)控多向房地產(chǎn)方面傾斜一些,房價(jià)的暴漲既要接受宏觀調(diào)控“減肥”的考驗(yàn),也要接受市場(chǎng)規(guī)范“健身”的考驗(yàn)。
“房價(jià)沒有理由不增長,但必須理性地穩(wěn)步地增長!毙煸讫埜苯淌谥赋,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,商品的價(jià)格和數(shù)量是由供需的平衡點(diǎn)來決定的,房價(jià)上升,充分說明蘭州市居民個(gè)人購房已成市場(chǎng)消費(fèi)主體。但房價(jià)失去“理性”除需求拉動(dòng),土地價(jià)格上升,房屋質(zhì)量提升以及個(gè)別投機(jī)者的炒作和市民買漲不買跌的不成熟消費(fèi)心理等因素外,目前,國家城市化、城市房屋拆遷、貨幣分房、購房抵押貸款、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣掛牌方式供地等促進(jìn)房價(jià)上升的“利好”政策,也幾乎無一例外地加大了房屋的現(xiàn)時(shí)需求,對(duì)房價(jià)的飆升產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響。
中國人民銀行自10月29日宣布加息起,房價(jià)的波動(dòng)再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所譚慶教授指出,這次加息不會(huì)使房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn),應(yīng)該說國家這次加息會(huì)或多或少地影響到蘭州房地產(chǎn)價(jià)的下一步走勢(shì),但此次加息幅度只有0.27%,如果加息幅度在0.5%-1%范圍內(nèi)的話,對(duì)房價(jià)的影響是極其有限的。
“現(xiàn)在大家都在埋怨房價(jià)高,但房子依然賣得好!笔聦(shí)最能說明問題,袁毅研究員告訴記者,一般來說,房價(jià)如果相當(dāng)于家庭收入的6倍,老百姓就能以抵押方式從銀行貸款買房,此外,新一輪的宏觀調(diào)控特別是土地政策的調(diào)整,被有些房地產(chǎn)開發(fā)商曲解,從而成為推動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)冠冕堂皇的理由。
特約編輯:廣偉
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