對(duì)于不具備專業(yè)房地產(chǎn)及法律知識(shí)的購房個(gè)人來說，遇到自己比較滿意的房子，往往在銷售人員的熱情勸說下，或僅憑從媒體、朋友處得到的推薦，做出沖動(dòng)型的購買決定，事后往往會(huì)產(chǎn)生一些遺憾與紛爭。因此，我們根據(jù)目前購房中普遍存在的陷阱與糾紛，歸納整理了九大防御招數(shù)，希望能最大程度地幫助您切實(shí)消除購房風(fēng)險(xiǎn)與
隱患。
防御一：廣告內(nèi)容要約定
案例A：
某房地產(chǎn)公司刊登廣告時(shí)宣稱：本公司提供的樓房符合現(xiàn)代住宅的要求，為你提供下列設(shè)施：煤氣管道、接話口、空調(diào)洞、內(nèi)塑鋼門、外防盜門、分戶電表、地下車庫、屋頂花園……王某看后，遂與該房地產(chǎn)公司訂立了購房合同。幾個(gè)月后，房地產(chǎn)公司在王某付款后交付房屋。王某發(fā)現(xiàn)，該房屋無煤氣管道、屋頂花園、地下車庫等，遂找房地產(chǎn)公司進(jìn)行交涉。對(duì)方拿出購房合同說，雖然我們?cè)谛麄鞑牧仙蠈懨饔忻簹夤艿赖龋鞘莿e的房子的，不是你的房屋設(shè)施。你看，我們的合同上并沒有寫要為你提供這些設(shè)施。王某一下子愣了……
案例B：
1997年，上海一房產(chǎn)商在本市某報(bào)上刊登售樓廣告，宣稱其開發(fā)的某公寓是“可買可退的無風(fēng)險(xiǎn)房”，且發(fā)展商特別承諾：“若3年后想退房，無須任何理由，發(fā)展商保證退還所交房款的120%”。林女士被這則廣告深深吸引，隨即趕到該樓盤售樓處，經(jīng)過協(xié)商之后，即與售樓處簽訂了商品房預(yù)售合同。林女士以總價(jià)94萬元的價(jià)格買下該套房屋。雙方除了將原先報(bào)紙廣告中的退房承諾悉數(shù)寫入合同的補(bǔ)充條款外，還約定3年后若退房，該房的裝修費(fèi)用按專業(yè)部門折舊程度標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后歸還業(yè)主。3年后，林女士想要退房，并依據(jù)合同條款向房產(chǎn)商提出退房還款。由于房價(jià)回落，該公寓樓現(xiàn)在的市場(chǎng)售價(jià)已僅是1997年價(jià)格的80%，房產(chǎn)商表示不愿意退房。于是，林女士將房產(chǎn)商告上了法庭。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告房產(chǎn)商在合同補(bǔ)充條款中承諾林女士購房3年后如要求退房，將全額退還已付房款的120%，退房與否，原告林女士有權(quán)選擇�，F(xiàn)在林女士選擇退房，被告房產(chǎn)商應(yīng)按約履行。法院判決雙方的購房合同解除，房產(chǎn)商按林女士已付房款的120%連同裝修費(fèi)退還林女士�！ �
秦律師提示：
很多購房者都是沖著開發(fā)商做的廣告來買房的。按照我國建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買賣雙方?jīng)]有特別約定，售樓廣告不能作為證據(jù)，如果購房者沒有將廣告內(nèi)容約定在合同中，這就為開發(fā)商日后違約留下了退路，也給購房者的維權(quán)造成了困難。最高人民法院司法解釋關(guān)于廣告視為要約的條件是廣告說明和允諾具體確定，對(duì)合同訂立和價(jià)格確定有重大影響，具體適用時(shí)要提供相應(yīng)的證據(jù)。如果案例A的王先生開始簽訂合同時(shí)謹(jǐn)慎一點(diǎn)，在訂立購房合同時(shí)，將上述廣告內(nèi)容明確寫入購房合同，可能僅僅多寫十幾個(gè)字，這一麻煩就可以避免。因?yàn)楹贤羌s束雙方當(dāng)事人的法律文件，這樣開發(fā)商便會(huì)受到合同的約束，從而使自己在法律上處于有利地位。案例B中因?yàn)樵诤贤屑s定了廣告內(nèi)容，所以林女士獲得了賠償。當(dāng)然，購房者自身可能不具備相應(yīng)的法律知識(shí)，而面對(duì)的又是精于此道的開發(fā)商，這時(shí)可以請(qǐng)一位律師或熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的親友陪同購房。有時(shí)雖然可能要多花一點(diǎn)錢，但與事后麻煩相比要好得多。
具體防御招式：見204合同第2部分“廣告與樣板間”第13-17條�！ �
防御二：審查“五證”步步為營
案例A：
某次，律師為購房者代理簽訂××園購房協(xié)議。最初，銷售商給購房者出示的土地使用證是復(fù)印件，律師堅(jiān)持看原件，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，土地使用證原件的一部分被粘上了。拆開后秘密就暴露出來，原來開發(fā)商已經(jīng)把房屋抵押給某銀行。如開發(fā)商的抵押貸款不能還清，購房者即使交足全部房款，房子也會(huì)被抵債。此時(shí)如果合同沒有對(duì)抵押問題進(jìn)行約定，購房者往往得不到任何補(bǔ)償�！ �
案例B：
李某聽朋友介紹，稱某“花園“環(huán)境優(yōu)美，是專門開發(fā)供某啤酒廠職工居住的商品房。由于該“花園”所在地處于一個(gè)島上，需過橋(尚在建)才能到，且屬銷售剩余的少數(shù)幾套房屋，所以價(jià)格非常便宜，每平方米僅2000元，而同地段其他商品房價(jià)格為每平方米2700～3500元。李某為優(yōu)惠的低價(jià)所動(dòng)，又見到朋友已購該“花園“中一套住宅并入住，就問售樓小姐：“是否有房地產(chǎn)證？”售樓小姐回答說：“有。前兩幢已有，這一幢遲一點(diǎn)就會(huì)辦好�！庇谑�，李某花了16萬元買了一套三室一廳的住房。他入住之后，才聽別人說該房屋未辦土地出讓手續(xù)，此啤酒廠職工僅對(duì)其房擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，以后尚需補(bǔ)交地價(jià)后才擁有完全產(chǎn)權(quán)，在此之前無房地產(chǎn)證。至此，李某如夢(mèng)初醒，后悔不迭，擔(dān)心自己不是啤酒廠職工，不知怎樣申請(qǐng)辦理完全產(chǎn)權(quán)手續(xù)�！ �
秦律師提示：
購房者要想按期取得房產(chǎn)所有權(quán)證，必須在購房時(shí)加強(qiáng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，尤其要把好事前審查關(guān)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備下列法律證件：開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、規(guī)劃部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)部門的《建設(shè)工程開工證》、國土管理部門的《國有土地使用證》、房產(chǎn)管理部門的《房屋銷售許可證》等。上述法律證件不齊全，將直接影響到商品房買賣合同的法律效力。 雖然目前不少購房者都知道要看“五證”，但開發(fā)商往往以“原件在總公司”為名，拿復(fù)印件來搪塞，而陷阱很可能就隱藏在復(fù)印件里。以《國有土地使用證》為例，一種叫《國有土地使用證》，這是擁有土地使用權(quán)的合法依據(jù)；再一種叫《臨時(shí)國有土地使用證》，只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。舉例來說：假設(shè)地價(jià)是1000萬元，而開發(fā)商只交400萬元，就可獲得《臨時(shí)國有土地使用證》，但如果剩下的60%不交，就無法取得《國有土地使用證》，而業(yè)主也就根本拿不到房屋所有權(quán)證�！ �
此外，購房者還要謹(jǐn)防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進(jìn)行，一期辦理了合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預(yù)售二期的房屋。再有一種情況就是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢(shì)借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋(案例B的情況)。以上兩種情況都會(huì)給購房者日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來重大隱患。建議將五證問題及相應(yīng)的違約責(zé)任在合同中詳細(xì)約定，為購房者合法維權(quán)提供充分的證據(jù)。
具體防御招式：見204合同第1部分“合同背景”第5～12條�！ �
防御三：約定面積具體詳細(xì)
案例A：
張女士在房展會(huì)上看中了某花園的一套兩室兩廳的期房，并在展會(huì)上簽訂了《商品房買賣合同》。交房時(shí)她發(fā)現(xiàn)餐廳由合同“附件一”中的長方形變?yōu)檎叫�，且開發(fā)商事先口頭承諾的廚房凈使用面積由8平方米變成了5平方米，客廳的過道增加了3平方米，一大一小臥室由事先承諾的20平方米和10平方米變成了兩個(gè)臥室都是15平方米，上述變更無法實(shí)現(xiàn)張女士購房時(shí)的設(shè)計(jì)安排。張女士在與開發(fā)商交涉過程中證實(shí)，實(shí)際交付的房屋戶型結(jié)構(gòu)與工程設(shè)計(jì)相符，但由于在買賣雙方簽訂合同時(shí)，賣方只是在附件一中粘貼了一張手工畫出的房屋平面示意圖，并沒有標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，也沒有標(biāo)明陽臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置，所以根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開發(fā)商來說也沒有明確的約束，使張女士在解決這個(gè)本來有理的事情時(shí)，因?yàn)殡p方?jīng)]有明確的約定而困難重重�！ �
案例B：
1997年，李女士與成都某房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同書。在合同附件中，載明了期房的圖紙以及精確到毫米的房屋長、寬等數(shù)據(jù)。1998年3月，李女士在接收房屋時(shí)，向房產(chǎn)公司索要房屋實(shí)際測(cè)量面積，房產(chǎn)公司未予提供。在這期間，李女士多次問房產(chǎn)公司房屋面積是否存在較大差異，以防裝修后“不好說”。房產(chǎn)公司都肯定地表示，房屋面積誤差在正常范圍之內(nèi)，并一再告知她放心裝修就是了。2000年1月，李女士入住5個(gè)月后，房產(chǎn)公司突然通知她：實(shí)際面積與合同面積有差異，實(shí)際面積比合同約定面積多出24.49平方米，產(chǎn)權(quán)證必須在交清多出面積房款后才能辦理。李女士在與房產(chǎn)公司多次交涉無果的情況下，于2001年8月6日向法院提起訴訟，要求退房。法院認(rèn)為，合同對(duì)房屋的面積有詳細(xì)的約定，而房產(chǎn)公司交付房屋的實(shí)際面積比合同約定面積相差太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國家規(guī)定的誤差范圍(應(yīng)小于3%)，最終法院支持了李女士的請(qǐng)求，李女士獲得退房。
案例C：
陳女士在簽購房合同時(shí)，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積問題上不會(huì)再有什么問題�？傻饺胱r(shí)，開發(fā)商向她提供的面積測(cè)量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了半平方米，這樣近萬元的錢都補(bǔ)在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。陳女士白白吃了一個(gè)啞巴虧�！ �
秦律師提示：
商品房大多是以建筑面積計(jì)算購房款，而建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩部分組成，因此很多購房者在交房時(shí)會(huì)突然發(fā)現(xiàn)整個(gè)商品房的建筑面積增加了(不會(huì)超過3%)，但相應(yīng)的卻是公攤面積增加，套內(nèi)建筑面積減少。由于《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：面積誤差在3%之內(nèi)，業(yè)主無權(quán)退房。因此，開發(fā)商的這種行為并沒有違法，業(yè)主對(duì)此根本無計(jì)可施。開發(fā)商往往可以一分錢不用多花就多掙3%甚至更多的合法誤差款，案例C中的陳女士就是吃了這樣的啞巴虧。所以，建議購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，套內(nèi)建筑面積與公攤面積同比增減；購買預(yù)售房還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問題。
具體防御招式：見204合同第4部分“房屋面積”。
防御四：房屋質(zhì)量要寫明
案例A：
蔣先生花費(fèi)30萬元在某示范小區(qū)購買了一套140平方米的商品房，拿到鑰匙后發(fā)現(xiàn)墻體開裂，山墻滲水，更為嚴(yán)重的是現(xiàn)澆樓板有二處長達(dá)3米的貫穿性裂縫。蔣先生多次找開發(fā)商交涉要求退房、換房，開發(fā)商置之不理，僅同意維修。由于蔣先生只是與開發(fā)商簽訂了建設(shè)部的示范合同，沒有就質(zhì)量問題作出詳細(xì)約定。面對(duì)房屋質(zhì)量如此低劣，蔣先生苦于沒有合同依據(jù)，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任，陷于無計(jì)可施的困難境地。蔣先生非但沒體會(huì)到喬遷的喜悅，反而吃了個(gè)啞巴虧，心里格外添堵。
案例B：
袁先生是某花園的住戶，2001年10月23日，他發(fā)現(xiàn)書房“下雨”，原來是自家天花板有一處開裂約2米長的縫，樓上溢水造成的。同時(shí)，樓上也有3戶發(fā)現(xiàn)自家天花板開裂多處。于是，他們把這一情況告知花園的開發(fā)商，截止到2001年12月27日，開發(fā)商一直推卸責(zé)任，說樓板開裂屬正常，就這樣的房子，你要么接受，要么你愛怎么著就怎么著。在與開發(fā)商多次交涉無果的情況下，袁先生向法院提起訴訟，由于袁先生與開發(fā)商的購房合同中詳細(xì)約定了質(zhì)量問題的種類，并將質(zhì)量問題約定為退房事由之一，袁先生獲得了退房�！ �
秦律師提示：
房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問題，它常常會(huì)引發(fā)購房者與開發(fā)商的沖突。為維護(hù)購房者的合法權(quán)益，《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從交付之日起計(jì)算，保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然“兩書”對(duì)一部分的問題已作出了規(guī)定，但一般不寫明違約責(zé)任，所以要解決這類質(zhì)量問題，購房合同還是最有效的武器。購房者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。建議購房者在合同中對(duì)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等進(jìn)行開發(fā)商違約責(zé)任約定，一旦發(fā)現(xiàn)問題，購房者可以依據(jù)合同要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國家規(guī)定或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，否則購房者有權(quán)解除合同辦理退房手續(xù)。由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且最好像案例B中袁先生一樣將不能達(dá)到以上質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定為退房事由之一，以免出現(xiàn)案例A中蔣先生這種退不能、住不能的無奈局面。
具體防御招式：見204合同第2-17部分�！ �
防御五：社區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)
案例：
劉女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了建設(shè)部示范房屋買賣合同，購買某小區(qū)一期房，劉女士是自由撰稿人，希望有一個(gè)較好的寫作環(huán)境。簽訂合同時(shí)，她購買的房子四周規(guī)劃都是花園。前幾天，她得知小區(qū)規(guī)劃變更了，她所購房子的西面改成一條八車道的馬路，離她房子不到20米，而她所購的房子的結(jié)構(gòu)也因此受到一定影響。劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧、灰塵多多，嚴(yán)重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房�！ ∏芈蓭熖崾荆骸 ∥覈渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之后10天內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。” 但是此規(guī)定并沒有規(guī)定什么是設(shè)計(jì)變更，也沒有規(guī)定開發(fā)商在簽訂合同前是否應(yīng)當(dāng)向購房者提交原始設(shè)計(jì)，所以劉女士根本無法證明“設(shè)計(jì)變更”的事情，無法追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任�！ �
具體防御招式：見204合同第11部分“室外環(huán)境與綠化”�！ �
防御六：交房質(zhì)量要核實(shí)
案例：
孫某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定孫某購買該公司正在興建的公寓住房一套。孫某預(yù)付購房定金人民幣1萬元，約定該公司交付的日期為2000年6月30日，在交付房屋時(shí)應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案表和有測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。2000年7月2日，該公司與孫某又簽訂了交付房屋通知書，通知書中規(guī)定于7月2日前辦理房屋交付手續(xù)。同年7月25日，有關(guān)部門對(duì)該座樓房進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案，次日該樓的銷售面積測(cè)繪完畢。孫某以該公司未按合同約定期限提供建筑工程質(zhì)量合格證書和住房實(shí)測(cè)面積而不能入住為理由，于2001年2月份訴至法院，要求給付違約金2.7萬元。法院認(rèn)為，該開發(fā)公司雖然于7月2日與孫某簽訂了房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗(yàn)收及提供實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)的時(shí)間，超過了合同規(guī)定的時(shí)間，違反了合同規(guī)定中關(guān)于提交房屋建筑工程質(zhì)量合格證書和實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)期限的約定，屬于違約行為，該公司應(yīng)給予孫某一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
秦律師提示：
開發(fā)商發(fā)出入住通知時(shí)，有可能是已經(jīng)通過了竣工驗(yàn)收備案程序，但也有可能未通過備案。未通過驗(yàn)收的開發(fā)商向購房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責(zé)任。如果開發(fā)商書面通知購房者去辦理交付手續(xù)，購房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、核對(duì)、驗(yàn)收，同時(shí)開發(fā)商還應(yīng)向購房者出示合同中規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗(yàn)收登記備案表》、具有甲級(jí)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)量部門實(shí)測(cè)房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件，否則購房者有權(quán)拒收房屋，并追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。在上海，住宅建設(shè)局已經(jīng)規(guī)定：開發(fā)商辦理入住必須有許可證；在廣州，今年8月份已開始實(shí)行“商品房入住許可證”政策。如果開發(fā)商未取得上述驗(yàn)收合格證明，購房者應(yīng)當(dāng)慎重辦理收樓手續(xù)！
具體防御招式：見204合同第14部分“房屋交付”�！ �
防御七：產(chǎn)權(quán)問題是關(guān)鍵
案例A：
張某在某縣購置了一套三室一廳的房子，已經(jīng)住了2年多，有件事一直讓他不能安心。開發(fā)商在購房合同中承諾交付后六個(gè)月內(nèi)辦好房產(chǎn)證，可是卻一拖再拖。張某到有關(guān)部門了解后，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商在建房時(shí)沒有取得規(guī)劃部門的《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)證照，這樣張某根本辦不了房產(chǎn)證。更為要緊的是，張某住的這幢樓將來有可能要?jiǎng)澣氩疬w范圍，沒有產(chǎn)權(quán)證意味著張某可能得不到拆遷補(bǔ)償�！ “咐鼴： 楊某于1995年8月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋預(yù)售協(xié)議，楊某購買該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的住宅區(qū)房屋一套，雙方約定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于1996年1月1日前將房屋交付楊某使用，并于房屋交付后60日內(nèi)為楊某辦理房屋所有權(quán)證。后該房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，楊某在該房地產(chǎn)開發(fā)公司依合同約定賠償了遲延交付房屋的違約金后，接受了房屋。楊某接收房屋后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司仍未能在合同約定的60日內(nèi)為楊某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。1999年6月，楊某得知這一住宅項(xiàng)目系假借舊村改造工程名義立項(xiàng)，由縣批準(zhǔn)開工。因該工程未繳納土地出讓金，并未取得北京市頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》，也未取得《商品房銷售許可證》，無權(quán)出售商品房，所售房屋亦未取得國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)�！ �
秦律師提示：
房產(chǎn)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房產(chǎn)證對(duì)于購房者而言極其重要。購房者在訂立合同前，有權(quán)要求開發(fā)商出示相關(guān)證件或者通過律師調(diào)查一下對(duì)方是否具備開發(fā)條件，這樣就有一個(gè)安全的防范機(jī)制，降低購房風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)實(shí)中很多購房者之所以交了錢遲遲辦不到房產(chǎn)證，就是因?yàn)殚_發(fā)商不具備或不完全具備法定的銷售條件。購房者應(yīng)當(dāng)有這樣一個(gè)觀點(diǎn)：你有權(quán)查看開發(fā)商的上述證件，開發(fā)商也有義務(wù)提供上述證件，否則極有可能會(huì)付出像張某一樣的代價(jià)。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)限定適當(dāng)?shù)娜掌�，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。由于建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)合同中對(duì)產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間并沒有規(guī)定，建議廣大購房者簽訂一份補(bǔ)充合同，在合同中明確提出取得產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確時(shí)間，借以保護(hù)自己的合法權(quán)益�！ �
具體防御招式：見204合同第17部分“所有權(quán)證”�！ �
防御八：抵押問題要提防
案例：
一對(duì)夫婦精挑細(xì)選選中了一套高檔物業(yè)，在售樓小姐的巧言善辯下交了3萬元的定金。在簽訂正式購房合同的時(shí)候，這對(duì)夫婦感到有所顧慮。雖說當(dāng)初是自愿精心挑選的，但對(duì)房屋的合法狀況并不了解，于是委托律師進(jìn)行了合法性調(diào)查，結(jié)果此項(xiàng)目土地使用權(quán)被銀行抵押，也沒有銀行同意對(duì)外銷售的承諾，如果購買了該房屋，開發(fā)商不能如約如期償還銀行貸款，銀行可以依據(jù)我國《擔(dān)保法》對(duì)此項(xiàng)目通過拍賣等形式獲得價(jià)款進(jìn)行償還。在聽取了購買該房屋存在較大風(fēng)險(xiǎn)的意見后，這對(duì)夫婦放棄了該房屋購買計(jì)劃�！ �
秦律師提示：
簽訂合同時(shí)一定要有關(guān)于抵押的約定，約定出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權(quán)以前未經(jīng)過任何抵押；約定出賣人保證此商品房在向購房者轉(zhuǎn)移所有權(quán)過程中，不會(huì)進(jìn)行任何形式抵押；約定出賣人保證在購房者取得《房屋所有權(quán)證》前，不得以任何形式將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。
具體防御招式：見204合同第21部分“抵押擔(dān)�！薄！ �
防御九：違約條款要詳細(xì)
案例：
王先生打算購買某開發(fā)商開發(fā)的一套商品房，開發(fā)商提供的合同對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買方逾期付款，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價(jià)款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；買方并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金�！蓖跸壬鷮�(duì)此條款隱隱感到不妥，但又不知道該如何修改�！ �
秦律師提示：
違約責(zé)任條款是購房合同中必不可少的重要內(nèi)容之一，是購房者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、賠償責(zé)任的法律依據(jù)。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些商品房開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開開發(fā)商違約責(zé)任的約定；或者雖然約定了雙方的違約責(zé)任，但雙方違約責(zé)任的約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。在商品房買賣中，作為開發(fā)商不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《房屋所有權(quán)證》等)交付房屋，以保護(hù)購房者的合同權(quán)利。
特約編輯：廣偉
