字字斟酌，把風險屏蔽掉！
熱熱鬧鬧的十一黃金周里，放棄期待已久的假期，放棄夢寐以求的蝸居，整日奔波在陽光烈日的洗禮中，一家人甚至加上一大幫好朋友，眾志成城，終于在浩瀚的樓市中淘得了一套自己心水的房子�？墒牵豢陂L長的氣還沒有舒完，許多事情又接踵而至。
這段時間，
經(jīng)常有同事、朋友問有關簽約的一些具體事宜和注意事項。仔細想想，許多置業(yè)者剛剛在十一期間定下了房子，簽下了認購書，到現(xiàn)在差不多開始進入“繳納首期房款、簽定購房合同”的購房流程了。選擇一套自己中意的房子固然需要用心，但是簽定購房合同，同樣影響到購房以后業(yè)主方方面面的利益保障，一定馬虎不得！為此，本期《時報地產》特推出“購房必經(jīng)路之簽約”專題，目的就是為了提醒購房者，在簽約時，一定要字字斟酌，盡可能把風險屏蔽掉！
簽合同心中需要有桿秤
購房者在買房時，在簽定了認購書之后，一般都會經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住，以及到辦理房屋產權證等幾個不同階段，在每個階段購房者該如何辦理手續(xù)，以及在這些階段是否需要花錢以及花多少錢，很多想買房的人都不是很清楚。
對購房時遇到的方方面面問題，記者咨詢了一些行內專家，他們詳細解釋了簽約過程和步驟，及期間需要交納的各種費用情況。
第一步：選房后交首付款雙方簽買賣合同
注意購房合同的內容。在選好房并交付了一定的定房費用（也就是所說的定金)后，開發(fā)商會通知買家什么時候簽訂購房合同。那么在簽訂合同時，應注意些什么呢？首先，要明確和開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同文本》是由廣州市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權委托書”，同時還應該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。
簽訂購房合同時別忘了查驗“兩書”。在簽訂合同的同時，開發(fā)商要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便于在收樓時能夠順利使用該房產及該房產內的設備，并享受開發(fā)商提供的保修服務的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產還是比較可信的。
交完首付款還應交印花稅。在簽訂了購房合同后，別忘了在交納首付款的同時，還需交納印花稅。
第二步：辦理購房貸款交納相關費用
選擇適合自己的貸款方式。在簽訂好購房合同后，緊接著就該辦理購房貸款了。那么對個人來講，有公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款等幾種貸款方式，購房者可根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的貸款方式。一般來說，公積金貸款利率低于商業(yè)利率。
在選擇好貸款方式后，購房者就可以到相關部門辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時，還需要交納以下費用：
1．律師費：為申請貸款額的3‰。不足100元的，按100元收��；辦理住房公積金貸款的，不收取律師費；但如果是組合貸款，商業(yè)貸款部分則按3‰收��；
2．公證費：如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為200~400元，或按公證處收費標準收�。�
3．保險費等：律師費和公證費不是必須發(fā)生的費用，但由于辦理上述手續(xù)時，程序比較復雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機構統(tǒng)一辦理。
第三步：購房者辦理入住時簽訂物業(yè)管理公約
《物業(yè)管理公約》是在未來的居住生活中，將享有什么樣權利與義務的標準。物業(yè)提供什么樣的服務標準，置業(yè)者應該一清二楚。以后要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白。
買家簽約須準備的各種證件
1．買家為個人
●親自簽署預售契約，應提供本人身份證件（身份證、護照、回鄉(xiāng)證、臺胞證、軍官證、戶口本、人名章等。外地人還應提供在購房當?shù)氐臅鹤∽C）。
●委托他人簽署預售契約，應提供本人身份證；經(jīng)公證之授權委托書（律師樓協(xié)助辦理）；代理人身份證件。
2．買家為法人
●法定代表人簽署預售契約，應提供營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記文件原件，如系外地公司復印件須經(jīng)當?shù)毓C部門公證；經(jīng)公證之有效董事會決議（律師樓協(xié)助辦理）；法定代表人之身份證件。
●委托代理人簽署預售契約，應提供營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記文件原件，如系外地公司復印件須經(jīng)當?shù)毓C部門公證。
購房簽合同緊盯七大陷阱
1．偷梁換柱：如果房開商用自行擬定的格式條款來訂立商品房買賣合同，消費者應拒絕簽約；
2．瞞天過海：《商品房買賣合同》多為提示性條款，每一提示條款都需由當事人作出明確約定；
3．以假亂真：消費者要認真核查該房屋的土地使用權批準文號、規(guī)劃許可證、施工許可證、工程驗收合格證、商品房預售許可證及銷售商的主體資格等是否合法有效；
4．不明不白：對房屋質量、戶型、樓層、采光、朝向等都需要當事人具體約定；
5．責任不明：要明確違約責任及承擔方式；
6．有名無分：應約定產權證的辦理；
7．投訴無門：目前解決糾紛爭議的方式主要有仲裁機構、人民法院，當事人在訂立合同時應明確約定。
簽認購書后還可“后悔”
在簽訂認購書之前，有關專家提醒置業(yè)者，一定要認真審閱認購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎上，再決定是否簽認購書并付定金。簽認購書時為了避免發(fā)生糾紛，應將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。
但是，有些置業(yè)者在簽下認購書之后，卻發(fā)現(xiàn)有些情況并非自己所想象，那么在以下的情況下，置業(yè)者還可以“后悔”，選擇退回定金。
沒有預售證誤簽合同可退款
根據(jù)我國《城市房地產管理法》第44條的規(guī)定，商品房預售，應符合的條件之一為：房地產開發(fā)企業(yè)應向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記取得商品房預售許可證明。由此可見，開發(fā)商未取得《預售許可證》之前，是不能向公眾發(fā)售產品的。
另外，根據(jù)最高人民法院在2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明，導致商品房買賣合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
貨不對板可退定金
依據(jù)《合同法》規(guī)定：當事人應當依照約定全面履行自己的義務。一方因重大誤解，在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。如果購房時，在有貨不對板的情況發(fā)生，置業(yè)者有權依照上述規(guī)定，通過法律途徑，要求樓盤退回定金。
合同“走樣”可要求索賠
與開發(fā)商簽訂了認購書，但之后卻發(fā)現(xiàn)在開發(fā)商提供的商品房買賣合同中，開發(fā)商對原來談定的條件進行了變更。對開發(fā)商的行為，置業(yè)者可要求索賠，細分其中還有幾種情況。
第一，簽署認購書時，開發(fā)商已取得該商品房的銷售許可證，則認購書合法、有效，認購書中對簽約條件所作出的書面約定也合法、有效，購房人可依據(jù)認購書要求與開發(fā)商簽署正式買賣合同。
第二，簽署認購書時，開發(fā)商尚未取得該商品房的銷售許可證，則開發(fā)商在未取得銷售許可證的前提下，不允許其收取任何預訂性質的款項，因此所簽訂的認購書無效，相應地，認購書中所約定的條款也無效。
第三，購房人與開發(fā)商之間雖然未能簽署正式商品房買賣合同，但購房人已實際支付全部房屋價款，雙方已經(jīng)形成了事實上的買賣關系，正式合同不能簽署的原因在于開發(fā)商變更承諾。
買房簽約時6大注意事項
1. 盡可能買現(xiàn)房或準現(xiàn)房，這樣可以避免不少風險。如窗臺的高低、房屋爛尾、改變房屋結構、裂縫等表面質量問題。
2. 爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等，否則，容易被動和受制約。實在要交定金，也不要交太多。
3. 按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。
4. 簽訂合同時，按照法律規(guī)定，同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時物業(yè)管理費發(fā)生變化（漲價等）。
5. 列明應交費用清單，避免亂收費。
6. 簽訂盡可能詳細的補充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補充協(xié)議），或集體簽約，并寫明如何承擔違約責任，退房或不退房等。
購房想說悔約不容易
在簽訂認購書之前，購房者應仔細審閱認購書，以防日后發(fā)生糾紛。■時報記者羅莎琳攝
這幾年，房地產市場快速發(fā)展，使得有關房地產的話題成為社會各界人士議論的焦點。尤其是在房價不斷上漲的情況下，有些出售方在已經(jīng)與購買方簽定了買賣協(xié)議后，在經(jīng)濟利益的驅動下，出現(xiàn)悔約，不愿再履行合同。而購買方因交付了房款，而且如果出售方不愿交付房屋，購買方再用同樣的價款，可能由于簽定合同與悔約的一定時間差，就可能買不到同類地段同品質的房屋，故購買方一般會堅決要求出售方履行合同，這樣糾紛就產生了。在剛剛過完的國慶黃金周，不少購房者致電本報記者，尋求解決辦法。
置業(yè)者應謹慎簽約
《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。
但是，在簽訂認購書時，主債務還不存在，定金只是作為一種擔保方式，理論上講是無從存在的，購房者與房產商簽訂的認購書中約定的定金，是為了保證簽訂正式的合同。為此，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金�！币虼耍彿空咴诤炗喺J購書時應當慎重行事。
購房前先看清合同
由于樓市的熱銷以及有些房產商的故意炒作，購房者看中某一房產后，如果當天訂購就可以有優(yōu)惠，或者等到第二天要漲價，或者造成今天不訂明天就沒有的緊張局面。對于急于購房的購房者來說，在對認購書的約定不清楚的情況下，就會立即與房產商簽訂認購書。所以，為了避免日后發(fā)生不必要的糾紛，置業(yè)者不妨請律師陪同看房，以便及時對認購書及其他相關法律問題進行把關。
在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關房屋的宣傳資料及相關文件。購房者還應問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應實地考察一下。在此基礎上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預付款。
簽認購書時掌握4要點
一般而言，認購書主要包括如下條款：雙方當事人基本情況；房屋基本情況；單價及價款計算；簽署正式合同的時限約定。對于購房者來說，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內容最好在簽訂認購書時加以明確。
1. 有的銷售方會口頭同意一旦購房者不買房時房產商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時卻全部否定。所以購房者應當將相關內容以書面形式明確約定；
2. 最好將購房者因為在簽訂正式合同時，對于合同的某些條款無法與房產商達到一致時的處理方式，也以書面的形式加以約定；
3. 有的房產銷售商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費的前提下，就要求購房者在認購書中承諾接受物業(yè)管理服務，購房者應該要求在認購書中明確物業(yè)管理的費用標準；
4. 有些房產商在沒有取得預售許可證的情況下預售房屋，之后由于房產漲價就主張預購無效，再以更高的價格出售給他人。購房者應當要求房產商將預售證號在認購書中寫清楚。
簽訂二手房買賣合同需“金睛火眼”
購房者在驗收房屋時，要把每個細節(jié)都看仔細�！鰰r報記者關麗攝
國慶黃金周，不少買家乘著7天的節(jié)假日，到中介淘心儀的二手樓，畢竟，二手樓價的明顯優(yōu)勢不得不讓人心動。但在簽訂二手樓合同的同時，依然涉及到不少細節(jié)問題。由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房買賣糾紛不斷發(fā)生，其實只要在簽訂合同的時候稍加注意，這些糾紛大都能夠事先避免。
所買房屋的具體情況
目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以出售房屋的面積應以現(xiàn)在的產權證上注明的為準，其他面積不計在內。
屋內設施的交驗細節(jié)
買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時業(yè)主常�？陬^向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調等可以全部贈送。而到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，業(yè)主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣給客戶。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中注明。
簽合同時標明付款方式
在合同簽訂過程中，可在付款方式的選擇上標明：在簽訂《廣州市房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉為房款）。
若通過中介交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前第幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉為房款）給中介公司；中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。
買賣時注明房屋交驗時間
房屋交驗在房屋買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂的時候應當注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。
違約責任應在合同中注明
在合同中標明各方的責任義務，有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項，以及其他違約情況的處理都應在合同中注明。
深圳發(fā)展銀行北京分行個貸中心副經(jīng)理姚立寶對記者說，影響貸款利息的因素主要有四個：本金、貸款期限、利率和還款方式。事實上，貸款時間早或者晚，利息多少與其中的本金、貸款期限、還款方式因素并無直接關系。而社會整體利率水平的走勢也很難預測是升是降。所以不能簡單地認為封頂前后的利息確切地說是多了還是少了。也就是說，在剔除社會整體利率水平等其他因素外，利息多少并不直接由早付還是晚付貸款引起。
■封頂后按揭不一定省錢
置業(yè)專家舒可心認為，如果在價格不變的情況下，封頂后做按揭付款確實是避免了先期的資金占用，用做其他方面的投資并獲得收益。但如果發(fā)展商在封頂以后把價格提高了，那么對于買房人來說，就不存在省不省錢的問題了。因為成了現(xiàn)房，開發(fā)商往往有理由提高房價，封頂銷售要解決的根本問題不是買房人省不省錢，而是讓買房人降低買房風險。有可能買房人因為這個政府規(guī)定反而增加了購房成本，即發(fā)展商可能在封頂后漲價。
政府出臺這樣的規(guī)定，主要目的是防止買受人承擔資金風險，造成社會問題發(fā)生，因降低風險可能(幾乎是肯定的)而產生的成本可能是發(fā)展商承擔，也可能是買房人承擔，這一點買房人要十分清楚。
作者：關麗 羅莎琳
特約編輯：倪振強
