■專家觀點（一）

　　住宅需求被放大　過量供應將擠掉泡沫

　　房地產(chǎn)市場上需求被嚴重夸大，市場處于嚴重的過度擴張狀態(tài)。四個因素造成了這樣的局面。

　　第一，真實利率保持負值促進中國家庭提前滿足對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)成了財富的保存方式。

　　第二，在新房市場上，被壓抑的需求現(xiàn) 象也夸大了需求。最初的購房者都有很高收入，這夸大了市場的購買力，如今來自高收入人群的需求已經(jīng)得到了滿足，銷售價格將不得不向平均價格靠攏。

　　第三，腐敗構(gòu)成了房地產(chǎn)需求的很大一塊。在大城市，非居住人口的房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)繁榮的主要因素。其中大部分來自于政府官員和國有企業(yè)的管理人員。

　　第四，投機是房地產(chǎn)需求的又一主要來源。在最火爆的那幾個市場中，投機性的虛假需求可能占到了總需求的20%。因為在真實利率為負值的情況下，房地產(chǎn)價格在迅速上漲，投機性的虛假需求就會走上前臺。

　　新房屋的供給量在以每年20%-30%的速度增長著。中國人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長。因此，為了滿足對房地產(chǎn)的需求，儲蓄所占家庭財富的份額將不得不下降。最近的家庭儲蓄存款急速地下降可證明這一點，伴隨著存款增長率的放慢，銀行用于抵押貸款或者對房地產(chǎn)開放項目的貸款資金將會隨之減少。在一定程度上，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨資金不足的問題。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)的時間大約需要三年，市場對供給過量的反應將會有一個時滯。當家庭需求隨著儲蓄份額的減少而放慢的時候，供給卻在持續(xù)上漲。這兩者的結(jié)合將導致房地產(chǎn)價格進入低迷時期。（摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠）

　　■專家觀點（二）

　　北京市人口規(guī)�？偭靠刂撇粫�影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　日前原則通過的《北京城市總體規(guī)劃綱要(2004-2020年)》中提出，在未來幾年，要將北京的人口增速控制在1.5%之內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計，目前北京常住人口已突破1400萬，但每天滯留在北京的人口達到1700萬，而且北京人口還在以每年2.5%的速度增長。有觀點認為，這個規(guī)劃中，北京的城市化正從數(shù)量上的急劇擴張向質(zhì)量上提升這個方向進行轉(zhuǎn)變，人口增量開始放緩，對房地產(chǎn)等等的需求是否也會隨之放緩？

　　北京市購房的支持來自多方面———奧運場館建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來的拆遷需求、軌道交通的發(fā)展延伸了住宅區(qū)的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化進程帶來的住房需求，活躍在各個階層的龐大的流動人口都構(gòu)成了住宅消費需求。流動人口中少部分實力雄厚的高收入階層是購買商品住宅的主要消費者，而絕大部分中低收入階層則在住房市場上形成了規(guī)模龐大的購買、租賃消費群體，租賃市場的巨大需求，帶動了住房交易市場的梯度消費，增強了城鎮(zhèn)居民（出租方）的購房支付能力。

　　現(xiàn)有常住居民改善現(xiàn)有住房條件仍然是住房消費市場的絕對主力，預測到2020年，北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將從現(xiàn)在的25平方米左右增長到至少35平方米（全國平均水平），根據(jù)國際住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，在人均住房面積達到35平方米以前，將處于快速發(fā)展時期。而為配合北京市文保區(qū)保護，北京市將動遷一部分居民外遷，加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、奧運場館建設(shè)以及危舊房改造等需要，拆遷需求還將保持相當長的時期，一般拆遷戶每拆一平方米，要購買1.4平方米的新房。另外，隨著家庭結(jié)構(gòu)小型化以及逐步進入老齡社會，這兩部分的新增市場需求將越來越顯現(xiàn)出來。最主要的一點，北京是全國的首都，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心，其房地產(chǎn)市場需求是面向全國的，而不能簡單以本地支付能力來衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。國外機構(gòu)進駐中國，也將帶動更大量的商務地產(chǎn)、高檔公寓等市場的發(fā)展。

　　2003年，北京市商品房銷售面積在1800萬平方米左右，存量住房交易不足十分之一，目前上海市增量與存量住房交易量比例已達到1：0.97,從上海以及國外的經(jīng)驗（國外發(fā)達國家一般增量與存量交易比例是0.25：1）可以得出，存量住房交易將極大地帶動新增住房銷售，隨著北京市存量住房市場的日趨活躍，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間將會被更大地釋放出來。

　　受環(huán)境、資源等條件的約束，北京市一定會限制總?cè)丝诘陌l(fā)展規(guī)模，但1800萬人口的總量控制，需要靠市場經(jīng)濟來調(diào)節(jié)，而不是過去的行政戶籍手段,特別是隨著物價的持續(xù)上漲，居民儲蓄已連續(xù)9個月呈現(xiàn)負增長，在以實物資產(chǎn)保值增值的投資理念下，必將有更多的消費者把現(xiàn)金儲蓄投向房地產(chǎn)業(yè)。

　�。ńㄔO(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處副研究員文林峰）

　　■買房人意見（一）

　　觀點一：現(xiàn)有住宅品質(zhì)太差

　　現(xiàn)有樓盤品質(zhì)太差，住兩年就很落伍了，不得不再換房。房子品質(zhì)的提高也不是遙遙無期的事情，現(xiàn)在是買方市場，開發(fā)商競爭壓力不大，所以對設(shè)計施工重視程度沒那么高，這樣的局面總要結(jié)束。（一建筑設(shè)計師）

　　觀點二：持幣是無奈之舉

　　北京的房子里有多少是買來做投資的？真缺房的人買不著，投資客又在抬市價，以至于看得上眼的房都是價格奇高，對于我這樣的中等收入的人，只好等著價錢回落。所謂持幣待購不是一種投資心態(tài)，對我來說只能說是無奈之舉。（一白領(lǐng)）

　　觀點三：有效土地供應增加房價不會虛高下去

　　北京房地產(chǎn)市場價格虛高，不是供應量的問題，是供應結(jié)構(gòu)的問題，核心在土地，大量土地不能達到居住水準，配套設(shè)施不足，在這樣的地方蓋房子純粹是毫無價值。可利用的、具備開發(fā)條件的土地其實并不是很多，所以造成這類房子價格虛高。土地交易逐漸透明化，有效的土地正在增加，城市配套也在跟進，房價不會永遠虛高下去。有可能在幾年以后，你要花比現(xiàn)在更多的錢來買一套房子，但這套房子從居住環(huán)境來說，好于現(xiàn)在你能用這筆錢買來的房，那么這就值得等待。（地產(chǎn)經(jīng)紀師）

　　觀點四：等孩子長大再決定

　　孩子再過兩年開始上小學，雖然現(xiàn)在家里房子顯得有點小，自己的經(jīng)濟條件也有能力支付買一處大房子的購房款，但要看孩子的就學來決定買房，一來選擇離一些好學校近一些的學�？梢苑奖阋恍�，二來有些小區(qū)可以直接把業(yè)主的子女安排進較好的學校就讀。（北京第一幼兒園小班學生家長）

　　觀點五：等“漲價波”過，買便宜房

　　現(xiàn)在還在租住在宣武區(qū)的一處老房子里，“目前的房子在近年來是最貴的，從經(jīng)濟規(guī)律講，物價上漲到峰值后，就會自然回落。我不會像部分人那樣買漲不買落，而且隨著房屋供應量的進一步加大，尤其是經(jīng)濟適用房、近郊低價房大批量投入市場，房價應當隨之有所回落�！保ǚ康禺a(chǎn)專業(yè)律師）

　　■采訪/劉新雷　康維

　　■買房人意見（二）

　　安居夢想等不及價格回落

　　首先，“8·31”過后，土地招拍掛成為未來土地買賣的趨勢。從本質(zhì)講，該政策杜絕了以往土地黑箱操作，使土地買賣走上了公開、公正的軌道。但從另一方面講，一塊土地的占有者，一定是有實力者。大公司為了市場占有率、企業(yè)品牌塑造等方面考慮，必定“寸土必爭”，土地價格不漲才怪。這部分成本會攤到誰的頭上不言而喻。

　　其次，銀行方面不僅在去年對房地產(chǎn)企業(yè)貸款收縮銀根，今年更是向高檔商品房個人貸款開刀，10000元以上單價的商品房個人按揭貸款最多7成，這個信號使很多方面都認為在不久以后，銀行對普通商品房的個人貸款也會進行減少額度的措施，因此，首付20%的“好事”將可能消失，對于沒有多少存款但收入穩(wěn)定的年輕人群來講，在銀行出臺新個貸之前買房，可能是避免多首付的最好辦法。

　　第三，銀行存款利率下調(diào)，投資沒有出處，只有不動產(chǎn)還有可為。筆者有一位朋友，曾經(jīng)做房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)在辭職下海做了商鋪投資，她認為把錢存在銀行而不能使錢生錢，永遠不可能完成原始積累，還要付利息稅。而進行不動產(chǎn)投資比股票、期貨等風險投資要安全得多。除了這種“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資外，商品住宅投資也成為目前北京樓市的一大趨勢，通過CBD周邊樓盤的熱銷可以詮釋這一點。

　　第四，也是最重要的一點，大多數(shù)未買房的人對于自己安居之所的渴求往往并不愿意等待太長的時間。房地產(chǎn)價格的漲落只要不超過購買者心理極限，兩三年內(nèi)多花幾萬元與早些擁有自己的生活空間，哪個更值，相信大多數(shù)人會選擇后者。就像早年使用手機的人們不會為今天的手機價格暴跌而后悔當初的選擇。