鏈接：房?jī)r(jià)迅猛上漲驚動(dòng)高層 國(guó)土資源部副部長(zhǎng)批任志強(qiáng)

　　經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛之后，全國(guó)土地價(jià)格高漲已成為不需爭(zhēng)論的問(wèn)題，但土地價(jià)格的上漲成為房?jī)r(jià)上漲的禍根，國(guó)土資源部卻有 另一番看法和解釋。10月12日某領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表了專門(mén)的評(píng)論，堅(jiān)持認(rèn)為“經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)交易不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲”，并認(rèn)為是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)在拉動(dòng)地價(jià)上漲。

　　●一、土地公開(kāi)交易中的非市場(chǎng)化因素

　　1)土地的公開(kāi)交易不等于市場(chǎng)化。

　　經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛不等于土地市場(chǎng)化的資源配置，也不能反映土地的真實(shí)價(jià)格，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橥恋卦搭^的壟斷是非市場(chǎng)化的。

　　自然的壟斷是競(jìng)爭(zhēng)引起的壟斷。因?yàn)槭袌?chǎng)有潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，可以把經(jīng)營(yíng)的權(quán)利作為投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的，使壟斷經(jīng)營(yíng)者不能強(qiáng)制性或隨意的提高價(jià)格。如果土地市場(chǎng)中有除政府壟斷之外的土地供給者同時(shí)在市場(chǎng)中與政府的土地供給形成競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，才能稱為真正經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的市場(chǎng)。當(dāng)政府的土地供給價(jià)格過(guò)高時(shí)，投資者可以有從其它渠道獲取土地的選擇時(shí)，土地才可能通過(guò)市場(chǎng)化進(jìn)行資源的合理配置，才能通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)顯出土地的真實(shí)價(jià)格。

　　現(xiàn)行土地供給制度中的壟斷是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家所指的政府的限制，行政的限制和法定權(quán)利帶來(lái)的壟斷。這種法定的壟斷完全消滅了生產(chǎn)性的競(jìng)爭(zhēng)因素，而刺激了尋租者之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種行政性的市場(chǎng)獨(dú)占，在缺乏民主高度發(fā)達(dá)下的公共管制中，必然產(chǎn)生絕對(duì)的排他性，必然會(huì)造成社會(huì)的巨大損失，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)是不競(jìng)爭(zhēng)可以實(shí)現(xiàn)的。

　　因?yàn)橹挥姓�府可以用�?qiáng)制性的手段獲取土地、征用土地、評(píng)估掛牌土地的價(jià)格，除此之外任何人都沒(méi)有土地的出讓權(quán)利或首次交易權(quán)利，包括沒(méi)有改變土地使用性質(zhì)的選擇權(quán)利。同時(shí)政府也因此而獲得了絕對(duì)的出讓定價(jià)權(quán)利，使用者只能在被強(qiáng)制的條件下進(jìn)行使用價(jià)格的選擇。因此政府在取得土地時(shí)就是用非市場(chǎng)化權(quán)利和非真實(shí)水平價(jià)格而獲得的土地，壟斷出讓的招拍掛過(guò)程也自然就不能反映土地的真實(shí)價(jià)格。

　　政府可以用控制與減少土地供給的數(shù)量來(lái)使土地處于稀缺情況下的饑餓供給狀況，從而大大的提高土地的價(jià)格，甚至為獲取地方更多的政府利益而人為的抬高地價(jià)，在壟斷的市場(chǎng)供給情況下，是不可能有“地價(jià)”真實(shí)水平的回歸的。

　　上半年國(guó)土資源部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，僅占全國(guó)出讓土地?cái)?shù)量28.8%的土地面積收取了占全部土地價(jià)款61.6%的金額，使土地招拍掛的價(jià)格高于土地協(xié)議出讓的平均價(jià)格的4—6倍就是最好的證明。任何口頭上的說(shuō)法都不如統(tǒng)計(jì)的數(shù)字更有真實(shí)的說(shuō)服力，恰恰是壟斷造成了土地價(jià)格的非理性增長(zhǎng)。中國(guó)糧食的統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷就是一種政府行政壟斷，能稱為是市場(chǎng)行為嗎？能真正反映糧食的真實(shí)價(jià)格嗎？能達(dá)到資源的最佳配置嗎？不應(yīng)在土地市場(chǎng)問(wèn)題上重犯糧食政策上的錯(cuò)誤了。

　　2)游戲規(guī)則的調(diào)整改變了市場(chǎng)的預(yù)期。

　　影響投資與消費(fèi)的因素除了供求關(guān)系中反映的價(jià)格之外，受影響最大的是“預(yù)期”，所以才有“投資與消費(fèi)信心”指數(shù)。

　　本來(lái)土地與房屋的投資與消費(fèi)要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資金能力、收入與消費(fèi)潮流的多種不確定因素的影響。而游戲規(guī)則就是要平衡與穩(wěn)定這些不確定性的。市場(chǎng)制度的規(guī)則就是在充分競(jìng)爭(zhēng)的情況下用價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。投資者和消費(fèi)者不得不關(guān)心土地供給制度的改變，如果市場(chǎng)本來(lái)就有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，游戲規(guī)則也具有不確定性，自然就會(huì)改變各方的預(yù)期。

　　當(dāng)土地供給政策發(fā)生變化時(shí)，就產(chǎn)生了非市場(chǎng)化的因素，使投資者預(yù)期土地供給量的減少和土地價(jià)格的提高，反映于市場(chǎng)中的就是高價(jià)的搶購(gòu)，并從投資的起點(diǎn)傳導(dǎo)至消費(fèi)的終點(diǎn)。如果我們的官員認(rèn)為是房屋的價(jià)格帶動(dòng)了土地價(jià)格的增長(zhǎng)，那么就只有一種情況下可能出現(xiàn)就是土地的供給嚴(yán)重的制約了房屋的供給，而這種土地供給的減少恰恰在于土地供給制度的改變。

　　目前全國(guó)的房地產(chǎn)情況是內(nèi)資、外資、內(nèi)行、外行，各種資金都在涌入，為什么還會(huì)出現(xiàn)房屋供給的供不應(yīng)求呢？房地產(chǎn)投資已經(jīng)被認(rèn)為是要出現(xiàn)泡沫的高增長(zhǎng)，到了要用強(qiáng)制性行政手段進(jìn)行調(diào)控和不惜一切的壓縮房地產(chǎn)信貸的地位，又怎么可能是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地位呢？如果不是游戲規(guī)則的改變，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不愿用低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地獲取超額利潤(rùn)而寧愿提高土地價(jià)格去承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　是游戲規(guī)則調(diào)整的非市場(chǎng)因素造成的土地價(jià)格上漲。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(包括土地和房屋價(jià)格)曾出現(xiàn)過(guò)三次重大的臺(tái)階或增長(zhǎng)：第一次來(lái)源于土地有償出讓制度的改革；第二次來(lái)源于住房制度的改革；第三次來(lái)源于土地供給制度的改變，每次都是游戲規(guī)則的調(diào)整而帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期變化。除住房制度的改革是向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)化外，另兩次都是行政制度上的改革，我們從不否認(rèn)歷史改革中的積極意義，但必須承認(rèn)每次制度的改革與調(diào)整都必然的帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的暴漲。

　　3)非市場(chǎng)化因素導(dǎo)致的供求關(guān)系不平衡。

　　沒(méi)有任何人反對(duì)供求關(guān)系的平衡決定價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，但這種供求關(guān)系平衡的前提是充分的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件。而目前我國(guó)的土地和房屋供給是兩個(gè)完全不同的政策背景，因此出現(xiàn)的問(wèn)題在于是誰(shuí)制造了市場(chǎng)中的供給不平衡，是誰(shuí)在控制和制造這種供求不平衡的因素，是誰(shuí)在影響和操縱這種供求關(guān)系。

　　近三年以來(lái)幾乎所有的官方管理機(jī)構(gòu)和所謂的專家們都在警告市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)要出現(xiàn)泡沫，甚至泡沫要破裂了。從121號(hào)文件的出臺(tái)到宏觀調(diào)控的打壓，都在認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)速，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力不足，局部地區(qū)過(guò)熱等等。此次是第一次從政府高官的口中承認(rèn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋供不應(yīng)求的事實(shí)。

　　但供不應(yīng)求的原因何在？如果說(shuō)投資在連續(xù)多年的高速增長(zhǎng)，供給量在連續(xù)多年的高速遞增，房屋供給市場(chǎng)已在充分利用看不見(jiàn)的手在聚集資金，加大供給。這種市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用在連續(xù)七年的遞增中不但沒(méi)有使房?jī)r(jià)平穩(wěn)，反而加劇了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，并拉動(dòng)了地價(jià)的增長(zhǎng)，豈不與宏觀調(diào)控背道而馳了。我們當(dāng)然更愿意相信部長(zhǎng)的說(shuō)法，而不愿看到對(duì)房地產(chǎn)的行政調(diào)控。

　　其實(shí)真正的問(wèn)題還是出在土地市場(chǎng)供應(yīng)的源頭，是11號(hào)令從2002年7月就開(kāi)始了實(shí)質(zhì)上的土地供應(yīng)的緊縮和短缺。當(dāng)土地供給不充分時(shí)，使房屋供給市場(chǎng)出現(xiàn)了儲(chǔ)備危機(jī)，中國(guó)的古話是“手中有糧、心中不慌”，當(dāng)發(fā)展商只能靠招拍掛去獲得土地，而增加了土地儲(chǔ)備的不確定性和高成本時(shí)，房屋市場(chǎng)供給的條件變化了。當(dāng)土地的供給充分和表面看來(lái)無(wú)序的協(xié)議出讓時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是隨著房屋質(zhì)量的提高而形成的。但當(dāng)土地供給不足時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是土地供給短缺和土地價(jià)格增長(zhǎng)造成的。部長(zhǎng)大人是否可以拍拍胸脯說(shuō)：“招拍掛的土地供給量大于協(xié)議出讓的土地供給量呢？”今年上半年的土地供給中協(xié)議出讓占到了70%多，這是歷年積累的土地征用和開(kāi)發(fā)的結(jié)果，而并非當(dāng)年的實(shí)際土地供給量，可見(jiàn)是非市場(chǎng)化的政策因素導(dǎo)致了土地供求關(guān)系的不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致了房屋市場(chǎng)中看不見(jiàn)的手的調(diào)節(jié)能力不足。

　　首先是土地供給的不足導(dǎo)致了土地價(jià)格的增長(zhǎng)。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求增加，而土地的供給又十分充足時(shí)，土地的價(jià)格是不可能高增長(zhǎng)的。哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都盡可能的降低土地的成本，只有迫不得已才會(huì)拍出個(gè)高價(jià)，并將這個(gè)高價(jià)轉(zhuǎn)嫁于房?jī)r(jià)之中，壟斷性的土地供給制度是造成供求不平衡的非市場(chǎng)化因素。

　　也許部長(zhǎng)講話的潛臺(tái)詞是國(guó)土資源部的土地供給是充分的，招拍掛政策并沒(méi)有造成土地價(jià)格的增長(zhǎng)，而市場(chǎng)中的房屋供給在土地供給充足的情況下，房屋供給不足是建設(shè)部的建設(shè)組織工作不得力而造成的，是房屋的供給不足拉動(dòng)了土地價(jià)格的增長(zhǎng)。但我們可以清楚的看到這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字：今年1—8月份房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了28.8%，但本年土地購(gòu)置面積僅增長(zhǎng)了6%，完成土地開(kāi)發(fā)面積僅增長(zhǎng)了14.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資的增長(zhǎng)和施工面積的增長(zhǎng)比例。而在70%土地是協(xié)議出讓的情況下，土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度已超過(guò)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度。

　　在協(xié)議出讓中土地的價(jià)格也會(huì)隨著供求關(guān)系和房屋的價(jià)格浮動(dòng)，但招拍掛的價(jià)格大大高于協(xié)議出讓土地的價(jià)格，不能不說(shuō)是現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)發(fā)生的事情。任何理由都無(wú)法掩蓋這樣一種數(shù)字中的統(tǒng)計(jì)事實(shí)。房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)的增長(zhǎng)應(yīng)首先反映于協(xié)議出讓的土地而非招拍掛的土地中，更不會(huì)協(xié)議出讓土地的價(jià)格不漲反落，而招拍掛的土地一支獨(dú)秀。當(dāng)土地市場(chǎng)無(wú)法發(fā)揮看不見(jiàn)的手的作用時(shí)，非市場(chǎng)因素就必然要承擔(dān)供求關(guān)系不協(xié)調(diào)的責(zé)任。

　　●二、土地公開(kāi)交易結(jié)果

　　1)并非土地的真實(shí)價(jià)格。

　　官員們認(rèn)為土地的壟斷交易會(huì)顯示土地的真實(shí)價(jià)格。我們承認(rèn)公開(kāi)交易價(jià)格是真實(shí)的，但不敢茍同說(shuō)交易價(jià)格就是真實(shí)的土地價(jià)格，因?yàn)榻灰椎臈l件不夠充分，交易的信息完全不對(duì)稱。

　　政府提供土地的一方可以提出指定的選擇條件(一種只能服從的不平等條約，如掛牌提供的土地政府并不保證提供土地方的履約條件)。政府提供土地的一方掌握著除當(dāng)期公開(kāi)交易的土地之外的土地供給總量和后續(xù)土地供給情況的信息，并有權(quán)任意的確定預(yù)期地價(jià)的水平。而投資者只能在限定的條件下服從，可能會(huì)額外承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并限制了專業(yè)化發(fā)展，降低了資源使用的效率，并且只能在不了解未來(lái)土地供給信息的情況下對(duì)預(yù)期的市場(chǎng)做出投資判斷。當(dāng)交易的信息完全不對(duì)稱時(shí)，真正的交易價(jià)格并不反映真實(shí)的土地價(jià)值。

　　就像資本市場(chǎng)的股票交易，證監(jiān)會(huì)最重要的監(jiān)管之一就是信息的披露，要求用充分透明的預(yù)期信息來(lái)保證小股民的利益。股票交易是在信息對(duì)稱情況下的自由選擇，以保護(hù)小股東的權(quán)益和降低小股東的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地與股票一樣，股票所購(gòu)買(mǎi)的并不是當(dāng)時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)值，而是企業(yè)未來(lái)的收益。發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的土地也并非土地當(dāng)時(shí)的價(jià)值，而是購(gòu)買(mǎi)這塊土地可能創(chuàng)造的未來(lái)收入流。因此就需要充分的了解未來(lái)中的土地供給情況、了解供求關(guān)系，以確定土地的真實(shí)價(jià)格。但至今為止中國(guó)尚沒(méi)有一個(gè)城市向市場(chǎng)的投資者提供過(guò)此類未來(lái)土地供給情況的信息，也沒(méi)有任何法律像保護(hù)小股東利益一樣的要求提供市場(chǎng)未來(lái)的供給信息。即使資本市場(chǎng)有了許多的交易保護(hù)條件，也沒(méi)有人敢說(shuō)股票的交易價(jià)格就是股票的真實(shí)價(jià)格。

　　和購(gòu)買(mǎi)股票不同的在于土地的投資者可以改變小股東的地位，因此土地的未來(lái)收入流是會(huì)因投資者的能力不同而認(rèn)可的價(jià)格不同。對(duì)土地的真實(shí)交易價(jià)格中不只代表了土地價(jià)值也代表了投資人的能力價(jià)值。所以不是土地價(jià)值的回歸，而是投資者尋租行為或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)控制能力在資源配置上的回歸。

　　也許現(xiàn)在說(shuō)這種回歸尚早，在公開(kāi)交易自認(rèn)為土地價(jià)值的回歸時(shí)，別忘了還有大量協(xié)議出讓的土地，市場(chǎng)招拍掛的結(jié)果是讓這些土地的價(jià)值大大的提升了。當(dāng)各種不同方式供給的土地在市場(chǎng)中并存時(shí)，土地的價(jià)格不可能回歸，當(dāng)政府試圖通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)量穩(wěn)定地價(jià)時(shí)，土地也不會(huì)有真實(shí)水平的體現(xiàn)(且不論政府是否有能力調(diào)控土地的供給量)，目前土地緊縮的政府只會(huì)人為的抬高地價(jià)，而不可能表現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)格。

　　2)招拍掛讓地價(jià)不合理的提高。

　　前者說(shuō)招拍掛本身不會(huì)人為提高地價(jià)，后者說(shuō)實(shí)際是政府獲得的土地出讓金提高了。難道政府的土地出讓金提高不是人為提高地價(jià)，難道出讓金不是地價(jià)的組成部分。

　　實(shí)際的招拍掛中所提高的并非都是政府的土地出讓金。比如北京的案例中是綜合提高了毛地價(jià)，而毛地價(jià)中除了土地出讓金還包括了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。有的案例中是明確將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與出讓金分列的，實(shí)際提高的部分是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，但不管什么高了都是地價(jià)成本的提高。

　　出讓金是土地應(yīng)歸國(guó)家所有的地租部分。地租相對(duì)于同一區(qū)域中以任何方式供給的土地都應(yīng)是相對(duì)一致的。這才是具有土地評(píng)估的一致性和地區(qū)平衡的合理性，但供求關(guān)系所改變的地租卻是由供給政策的強(qiáng)制性帶來(lái)的差異。用供給政策變相改變與調(diào)整同一地區(qū)的不同地租標(biāo)準(zhǔn)也許并非是合理的制度。

　　變相的調(diào)整地租，提高地價(jià)還包括政府強(qiáng)制性通過(guò)招拍掛的方式貪污消費(fèi)者的使用年限。按現(xiàn)行招拍掛的做法，大部分土地是用毛地方式提供的，但中標(biāo)人必須在中標(biāo)后就簽訂土地出讓合同，交納地租(出讓金)并開(kāi)始計(jì)算土地的使用年限。但標(biāo)的中的土地提供時(shí)間卻在1—2年后，使消費(fèi)者在沒(méi)有實(shí)際取得和可以使用土地時(shí)就預(yù)先開(kāi)始交納地租了，等于是變相的漲價(jià)，嚴(yán)重而惡劣的侵犯了消費(fèi)者的權(quán)利與利益。也許我們的消費(fèi)者至今也沒(méi)有弄清招拍掛制度是如何損害消費(fèi)者利益的，但我們的政府官員——制定政策的人起碼應(yīng)該知道政府應(yīng)優(yōu)先保護(hù)而不是不合理的掠奪消費(fèi)者的利益。莫不成連我們的決策者也沒(méi)有搞清楚這些制度上的不合理性？

　　3)猖狂的與民爭(zhēng)利。

　　在利益分配面前政府常常忘記了自己是在花納稅人的錢(qián)、忘記了人民賦予政府的職責(zé)是開(kāi)放和保護(hù)市場(chǎng)，而非是與民爭(zhēng)利、與市場(chǎng)爭(zhēng)利。如果政府想利用國(guó)家的權(quán)力與民爭(zhēng)利就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可言了。

　　官員們冠冕堂皇的鼓吹提高土地的價(jià)格是“相應(yīng)壓縮開(kāi)發(fā)商過(guò)去取得的超額利潤(rùn)”。部長(zhǎng)級(jí)官員說(shuō)出此話頗為不妥也！既顯無(wú)知，又顯無(wú)能。

　　其一、發(fā)展商作為專業(yè)投資人通過(guò)合法經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)有何不可，不管其利潤(rùn)率高低，都應(yīng)鼓勵(lì)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)，又怎么會(huì)有政府的土地利益和房屋產(chǎn)品呢？獲利的高低是經(jīng)營(yíng)的能力體現(xiàn)。如有暴利應(yīng)用立法和稅收來(lái)調(diào)節(jié)。哪有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，政府怕企業(yè)經(jīng)營(yíng)得太好、盈利太多、為國(guó)家多納稅、多做貢獻(xiàn)的的怪事。如此政府官員又何談對(duì)外開(kāi)放和吸引外商投資呢？政府如認(rèn)為房地產(chǎn)利潤(rùn)高，何不都由政府直接投資一統(tǒng)天下，不就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的盈利機(jī)會(huì)更好嗎？

　　其二、除非發(fā)展商建房自用，否則發(fā)展商只是一個(gè)商品的生產(chǎn)者，所有土地出讓金的提高都不是由開(kāi)發(fā)商支付，而是全部轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人——消費(fèi)者承擔(dān)，政府是在從消費(fèi)者身上剝皮。想想我國(guó)的房地產(chǎn)法政策規(guī)定，房屋所占用土地期滿之后，政府是向開(kāi)發(fā)商再收一次出讓金還是由消費(fèi)者——產(chǎn)權(quán)人再交一次地租呢？土地出讓金的高低都是由最終消費(fèi)者承擔(dān)的，開(kāi)發(fā)商只是在生產(chǎn)商品期間的墊付。正是由于政府官員認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)位，才出臺(tái)了自認(rèn)為高明的與民爭(zhēng)利的制度。

　　其三，我們的政府幼稚的把市場(chǎng)理解為房?jī)r(jià)不變的市場(chǎng)，所謂提高了土地的成本，就可以壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，豈不知對(duì)投資者而言是市場(chǎng)需求旺盛，商品供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)水漲船高！開(kāi)發(fā)商在土地成本提高之后同時(shí)提高了房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持原有的利潤(rùn)率或取得同樣的超額利潤(rùn)。

　　對(duì)用招拍掛高價(jià)取得土地的開(kāi)發(fā)商是如此，對(duì)原來(lái)低價(jià)取得土地的開(kāi)發(fā)商而言，等于政府用高價(jià)土地為開(kāi)發(fā)商發(fā)補(bǔ)貼，可以讓這些低價(jià)的土地提高自己的房?jī)r(jià)，獲得更加超額的利潤(rùn)。

　　從股票市場(chǎng)可以看出，不管是原始股上市之前的購(gòu)進(jìn)價(jià)格，還是二手市場(chǎng)中發(fā)行的價(jià)格，或者換了幾手之后的購(gòu)入價(jià)格，都會(huì)按同一個(gè)市場(chǎng)中的高價(jià)去賣出自己的股票，自然原始股會(huì)獲利更多。此次招拍掛讓土地價(jià)格暴漲，就如同在市場(chǎng)中炒高了股票的價(jià)格，讓所有的土地?fù)碛姓叨及l(fā)了財(cái)，又何來(lái)的壓縮開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)(不管開(kāi)發(fā)商是否有超額利潤(rùn)都同樣)。

　　市場(chǎng)承認(rèn)供求關(guān)系在決定價(jià)格，但土地供量的減少和價(jià)格的提高改變了市場(chǎng)的預(yù)期，因此必然提高了房?jī)r(jià)，不管政府官員是否承認(rèn)是招拍掛政策導(dǎo)致了地價(jià)的上漲從而抬高了房?jī)r(jià)，事實(shí)是招拍掛政策之后，土地價(jià)格上升了，政府的出讓金收益增加了，房?jī)r(jià)同時(shí)提高了，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)沒(méi)有減少(供不應(yīng)求是會(huì)提高開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn))而消費(fèi)者的支出增加了，最終房?jī)r(jià)的暴漲中會(huì)讓已有房的人財(cái)富都增加，但讓新購(gòu)房的消費(fèi)者支出增加了，當(dāng)然他們也會(huì)在房?jī)r(jià)的再次增高中獲利更多。

　　4)制度創(chuàng)造了投機(jī)的機(jī)會(huì)

　　當(dāng)政府的政策導(dǎo)向會(huì)讓市場(chǎng)的預(yù)期提高土地的價(jià)值和房屋的價(jià)值時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，那一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中投機(jī)行為不占有一定的份額。水之清不養(yǎng)魚(yú)，股票市場(chǎng)中沒(méi)有投機(jī)行為就不會(huì)有活躍的交易，打擊了投機(jī)行為就會(huì)破壞了資本市場(chǎng)，無(wú)非是投機(jī)者自己要對(duì)投機(jī)行為的后果承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)市場(chǎng)中會(huì)有少量的炒買(mǎi)炒賣的投機(jī)行為，也會(huì)有大量的投機(jī)行為。首先不能把投資行為看成是投機(jī)行為，更不應(yīng)限制投資行為，尤其是當(dāng)政策會(huì)讓房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高時(shí)，是政策在鼓勵(lì)這種投機(jī)行為。假如今天用招拍掛方式獲得的土地，明天在二級(jí)市場(chǎng)中就大大的升值了，為什么不能將招拍掛方式取得的土地再交易呢？房地產(chǎn)法不是規(guī)定了繳納了出讓金的土地可以再交易嗎？只要合法納稅又有何限制的依據(jù)？

　　最終土地出讓金的提高也好還是地價(jià)的提高也好，并不能起到壓縮開(kāi)發(fā)商后應(yīng)得利潤(rùn)的作用，反而正因此而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商在土地成本提高時(shí)也許降低自己的利潤(rùn)率，但房?jī)r(jià)提高時(shí)利潤(rùn)率下降可能絕對(duì)值不變。最終政府所提高的土地成本會(huì)與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，而全部轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者身上，并沒(méi)有產(chǎn)生促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和有利于居民改善住房的效果，反而是推動(dòng)了財(cái)富的聚集，包括存量房的升值。

　　我們承認(rèn)凱恩斯所證明的市場(chǎng)會(huì)在短期內(nèi)失靈，政府有權(quán)以公利代表的身份出面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)并重返市場(chǎng)，但其前提是市場(chǎng)在由斯密所發(fā)現(xiàn)的“看不見(jiàn)的手”在發(fā)揮作用，而不是市場(chǎng)本來(lái)就在由政府那只并不太干凈之手所操縱。市場(chǎng)從來(lái)不可能或從來(lái)未真正發(fā)揮過(guò)“看不見(jiàn)的手”的作用，也就談不上市場(chǎng)的短期失靈了。政府進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)和進(jìn)行資源配置的調(diào)控力度，只會(huì)使手更臟、水更渾，創(chuàng)造更多的投機(jī)機(jī)會(huì)。就像改革初期制度上的價(jià)格雙軌創(chuàng)造的投機(jī)機(jī)會(huì)是不可能靠管制手段去解決的。

　　制度的變化讓地價(jià)與房?jī)r(jià)被強(qiáng)制性改變了預(yù)期的增長(zhǎng)的外部條件時(shí)，使投機(jī)不但具有合理性并加大了獲利空間，用制度的前提為投機(jī)獲利上了“保險(xiǎn)”。如果不解決制度上的缺陷，而只力圖限制投機(jī)，不但會(huì)加大交易和監(jiān)督的成本，并且會(huì)防止一種傾向時(shí)，形成了另一種傾向，即為防止投機(jī)而限制了交易、破壞了市場(chǎng)的正常發(fā)展。

　　●三、房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系

　　1)土地的產(chǎn)出價(jià)值決定土地的價(jià)值。

　　正常的市場(chǎng)機(jī)制條件下，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析，土地的價(jià)格應(yīng)由土地的產(chǎn)出價(jià)值所決定，應(yīng)是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)的增長(zhǎng)，而不應(yīng)是地價(jià)決定房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。因?yàn)楫?dāng)?shù)貎r(jià)過(guò)高，房屋的市場(chǎng)價(jià)格讓開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖時(shí)，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)土地，并用“看不見(jiàn)的手”強(qiáng)迫土地的價(jià)格下降。但市場(chǎng)機(jī)制的前提是土地自由交易，并非壟斷的情況下，開(kāi)發(fā)商可以從其它供給渠道獲得與產(chǎn)出相適應(yīng)的合適的價(jià)格的土地。這樣才能用合適價(jià)格的土地抑制高價(jià)的土地。在開(kāi)發(fā)商可以用手投票，而不僅僅是用腳投票時(shí)，這種由房?jī)r(jià)決定地價(jià)的機(jī)制才可能建立起來(lái)。

　　換句話說(shuō)，是土地市場(chǎng)自由開(kāi)放、土地價(jià)格在非壟斷情況下具備充分競(jìng)爭(zhēng)的條件時(shí)才可能由土地的產(chǎn)出決定土地的價(jià)格。

　　2)行政壟斷情況下成本決定價(jià)格。

　　2002年7月之前土地可以協(xié)議出讓時(shí)，房屋的價(jià)格并沒(méi)有暴漲，是隨工資收入和市場(chǎng)供求關(guān)系逐步遞增的。其房屋價(jià)格一直處于大大低于收入增長(zhǎng)幅度的區(qū)間。并且這些房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)因素中包括了使用好的設(shè)計(jì)、使用新的價(jià)格較高的材料、改善了居住環(huán)境等價(jià)格增長(zhǎng)的合理因素，價(jià)格是伴隨著質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的提高而提高的。在土地供給量充分的前提下，土地價(jià)格的增長(zhǎng)基本上是隨房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而同步增長(zhǎng)的。

　　但招拍掛政策出臺(tái)之后，切斷了土地供給的其它來(lái)源，并且其供給量被政府壟斷和限制，土地形成了供量短缺和來(lái)源單一的非競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。這種游戲規(guī)則的改變已經(jīng)不再是市場(chǎng)化的背景條件。因此也改變了產(chǎn)出決定土地價(jià)格的前提條件，所以這一輪的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的根本原因在于土地價(jià)格的增長(zhǎng)。

　　當(dāng)土地的供給來(lái)源被政府用行政的手段強(qiáng)制性壟斷之后，由于無(wú)法通過(guò)其它渠道獲得更低價(jià)的土地。所謂公開(kāi)的土地市場(chǎng)交易就變成了政府挑動(dòng)群眾斗群眾的效果，讓市場(chǎng)中的無(wú)數(shù)惡狗去爭(zhēng)奪可憐的幾根骨頭的局面被認(rèn)為的制造，血淋淋的競(jìng)拍結(jié)果使土地一次次的成為天價(jià)的新聞熱點(diǎn)。招拍掛政策首先從土地壟斷供給上決定了價(jià)格的非市場(chǎng)化因素的增長(zhǎng)，同時(shí)從價(jià)高者得的招拍掛競(jìng)爭(zhēng)條件上決定了價(jià)格的增長(zhǎng)，這兩者都是非市場(chǎng)化因素。

　　在政府強(qiáng)制壟斷造成土地價(jià)格可能高于原有市場(chǎng)中房屋的價(jià)格時(shí)，實(shí)際的產(chǎn)出決定預(yù)期已被改變。需求的高速增長(zhǎng)讓投資者預(yù)期、招拍掛政策會(huì)減少土地的供給量、改變市場(chǎng)中的供求關(guān)系。當(dāng)這種供求關(guān)系被政府制度性因素所強(qiáng)制時(shí)，自然也預(yù)期房屋的價(jià)格會(huì)隨土地價(jià)格的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。行政壟斷也改變市場(chǎng)中消費(fèi)者的預(yù)期，由于土地價(jià)格的提升，成本成為決定價(jià)格的重要因素，也預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)隨之而增長(zhǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)。讓消費(fèi)者認(rèn)為房屋價(jià)格的增長(zhǎng)不是開(kāi)發(fā)商多得了，而是政府多從土地中瓜分了一整塊利潤(rùn)。

　　3)土地價(jià)格影響產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格。

　　在產(chǎn)出決定土地的價(jià)值的情況下，會(huì)形成由產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)土地的選擇過(guò)程。當(dāng)行政壟斷先確定了土地的價(jià)格，再做產(chǎn)出的價(jià)格選擇時(shí)，就變成了一種逆向的選擇。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為在給定質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的情況下，價(jià)格決定供求關(guān)系，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，雖然統(tǒng)計(jì)中有地區(qū)或全國(guó)的平均房?jī)r(jià)指導(dǎo)供求關(guān)系。但實(shí)際這個(gè)平均房?jī)r(jià)是在一個(gè)未給定質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)情況下的數(shù)據(jù)，因此并不對(duì)市場(chǎng)中的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。于是在土地價(jià)格的選擇中價(jià)格除受供求關(guān)系的影響下，同時(shí)受不同產(chǎn)品質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的影響。進(jìn)而影響產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)與價(jià)格，在平均房?jī)r(jià)中我們看不到質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的變化，但可以看到價(jià)格的變化。

　　同一地區(qū)的精裝修與毛坯房的價(jià)格必然會(huì)有極大的差異，建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同也必然會(huì)產(chǎn)生價(jià)格的差異。如果正向投資決策的選擇，開(kāi)發(fā)商會(huì)在做出購(gòu)買(mǎi)土地的決策前選擇按預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格決定產(chǎn)品的供給定位；而逆向選擇時(shí)，則根據(jù)土地的價(jià)格決定產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。土地的價(jià)格從一定意義上而言，決定著產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)。幾乎所有的官員都希望開(kāi)發(fā)商提供更多的中低價(jià)位的產(chǎn)品，但土地價(jià)格的提高使開(kāi)發(fā)商失去了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇能力，只能根據(jù)土地的價(jià)格變更市場(chǎng)的預(yù)期，選擇產(chǎn)出更高的產(chǎn)品。

　　招拍掛政策在提高和改變土地供給價(jià)格的同時(shí)，從影響房屋產(chǎn)品價(jià)格的另一方面——改變質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)上決定著房?jī)r(jià)的必然增長(zhǎng)。當(dāng)面向高端消費(fèi)群體的產(chǎn)品增加時(shí)，平均房?jī)r(jià)一定會(huì)大大增加。沒(méi)有人會(huì)選擇用高價(jià)土地生產(chǎn)未來(lái)收入流較低的產(chǎn)品。在政府認(rèn)為土地的收益越高越好時(shí)，恰恰忽略了土地價(jià)格對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響的重要性。

　　4)土地與房?jī)r(jià)的性質(zhì)差別

　　在我國(guó)的法律制度中地價(jià)與房?jī)r(jià)是兩個(gè)完全不同性質(zhì)的價(jià)格標(biāo)的。毛地價(jià)格是以土地出讓金為主的加有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)內(nèi)容的總和，簡(jiǎn)單說(shuō)其消費(fèi)的主體是土地的使用權(quán)。購(gòu)買(mǎi)的不是法律意義上的實(shí)體財(cái)產(chǎn)而是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是一種有期限的使用權(quán)利而非物。而房?jī)r(jià)中扣除毛地價(jià)之后，消費(fèi)的主體是房屋的物，購(gòu)買(mǎi)的是實(shí)物財(cái)產(chǎn)，看得見(jiàn)、摸得著、用得上的物，這兩者有著重大的性質(zhì)差別。

　　出讓地價(jià)的提高是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提高，而向城市居民合理與低價(jià)或無(wú)價(jià)的提供居住的條件與權(quán)利本來(lái)就是任何政府都應(yīng)盡義務(wù)和法定的責(zé)任。任何國(guó)家都不可能只向國(guó)民要求納稅的義務(wù)，而不承擔(dān)為國(guó)民解決居住權(quán)利和條件的義務(wù)。但中國(guó)的城市居民卻是在花高價(jià)向政府購(gòu)買(mǎi)居住的權(quán)利。目前的法律沒(méi)有明確規(guī)定土地使用到期之后再購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)與辦法，但逐步升高的居住購(gòu)買(mǎi)權(quán)一定不是一件好事�？鄢�出讓金之后的同一地點(diǎn)的房屋價(jià)格升高一定是因?yàn)榕c購(gòu)買(mǎi)的實(shí)物財(cái)產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)應(yīng)的提高。如建筑材料、裝修材料等變化，或環(huán)境與舒適度的變化等。當(dāng)虛的財(cái)產(chǎn)權(quán)利價(jià)格提高時(shí)，認(rèn)為應(yīng)降低實(shí)體財(cái)產(chǎn)的價(jià)格去維持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)大約是一種夢(mèng)想。東西貴了，是物價(jià)的增長(zhǎng)，因?yàn)閷?shí)物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高或供求關(guān)系變化，這是合理和可以被接受的。但在國(guó)家壟斷條件下造成的供給短缺和因行政壟斷而造成的土地使用財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提高就未必是合理的，尤其是政府本來(lái)就承擔(dān)著向城市居民提供居住條件的法定責(zé)任。如經(jīng)濟(jì)適用住房免收出讓金就是這種責(zé)任的承擔(dān)，不收出讓金不等于國(guó)有資產(chǎn)的流失。

　　地價(jià)漲而房?jī)r(jià)漲與房?jī)r(jià)漲而帶動(dòng)地價(jià)漲不是同一個(gè)邏輯關(guān)系。

　　●四、地價(jià)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了之后

　　1)事實(shí)上的地價(jià)增長(zhǎng)了。

　　自招拍掛政策出臺(tái)之后，事實(shí)上土地的價(jià)格增長(zhǎng)了。宏觀調(diào)控土地的緊縮政策目的在于防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和減少投資增長(zhǎng)，但使土地的供給緊張推動(dòng)土地價(jià)格進(jìn)一步增長(zhǎng)了。很難說(shuō)此次的宏觀調(diào)控與反市場(chǎng)化導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)政策必然的連在一起，但兩者的恰逢其時(shí)讓土地的價(jià)格實(shí)實(shí)在在的提高了。

　　這里要討論的不是土地價(jià)格是否增長(zhǎng)，而是要分析其增長(zhǎng)的原因。是土地市場(chǎng)的供求調(diào)節(jié)機(jī)制出了問(wèn)題，還是土地供給政策有所欠缺，或者是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，再或者是政府發(fā)財(cái)夢(mèng)而形成的必然結(jié)果。不承認(rèn)土地價(jià)格的增長(zhǎng)總是不對(duì)的，否認(rèn)土地價(jià)格的增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的影響也是不對(duì)的�？偛荒艿貎r(jià)增長(zhǎng)無(wú)人管，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有人抑；更怕邯鄲學(xué)步，將正常的市場(chǎng)變動(dòng)變成政治因素。管地部門(mén)將責(zé)任推給建房的部門(mén)，只許漲地價(jià)，不許漲房?jī)r(jià)，更不能將房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)在脫離地價(jià)增長(zhǎng)的因素下，責(zé)怪投資人的利潤(rùn)預(yù)期過(guò)高。想與開(kāi)發(fā)商平分利潤(rùn)的預(yù)期只會(huì)使地價(jià)更高，房?jī)r(jià)更高。政府想從土地中獲得更多的收益無(wú)論如何都是會(huì)讓成本增長(zhǎng)、地價(jià)升高的。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理是前一交易環(huán)節(jié)中的利潤(rùn)就是下一交易環(huán)節(jié)中的成本。

　　2)事實(shí)上的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了。

　　央行二季度的報(bào)告就提出關(guān)注房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，建設(shè)部將房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)重要原因之一“歸功”于開(kāi)發(fā)商的炒做，國(guó)土資源部將房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)原因歸結(jié)于房屋市場(chǎng)的供不應(yīng)求和開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求增加。不管各自的理由如何，一個(gè)最基本的事實(shí)是房?jī)r(jià)在緊縮和宏觀調(diào)控的背景下保持著連續(xù)的增長(zhǎng)，并且今年的增長(zhǎng)高達(dá)13%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了歷年平均房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度。

　　全世界都沒(méi)有人會(huì)相信一個(gè)開(kāi)發(fā)商可以有能力將全國(guó)的平均房?jī)r(jià)炒上去。開(kāi)發(fā)商可以提高自建樓盤(pán)的銷售價(jià)格，但前提是這個(gè)價(jià)格能被市場(chǎng)所接受，能把房子賣出去(或租出去)。如果有更低并合適的價(jià)格在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)，最終的選擇權(quán)在消費(fèi)者的手中，消費(fèi)者是不管成本與土地價(jià)格的，也不管開(kāi)發(fā)商是否有多少利潤(rùn)，只管自己能否接受。這個(gè)選擇的前提就是需求。

　　房?jī)r(jià)的市場(chǎng)確認(rèn)是個(gè)多次選擇與博弈的結(jié)果，事實(shí)是市場(chǎng)接受了這個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，銷售量的劇增遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了竣工量的增幅，這種供求關(guān)系必然會(huì)加大房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的力度。不管這個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的原因是因?yàn)橥恋貎r(jià)格的增長(zhǎng)，還是房屋質(zhì)量的提高，或是供求關(guān)系的不平衡，都必須承認(rèn)事實(shí)中房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了。

　　在確認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的事實(shí)之后，才能正視問(wèn)題，分析原因和提出解決的方案，并將房地產(chǎn)行業(yè)中的問(wèn)題納入全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全局中一并考慮和解決。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們和部分政府官員認(rèn)為，房地產(chǎn)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的龍頭，歷史的調(diào)控從來(lái)都是從壓縮基本建設(shè)或固定資產(chǎn)投資規(guī)模開(kāi)始的。但壓縮了土地和房屋的供給就會(huì)在市場(chǎng)中失去平衡讓需求的增長(zhǎng)激化了價(jià)格增長(zhǎng)的矛盾，并反映在最終消費(fèi)的房?jī)r(jià)中。

　　3)漲價(jià)并不可怕。

　　無(wú)論如何價(jià)格也是要上漲的，政府部門(mén)不必急急忙忙的推卸各自的責(zé)任，也不必急急忙忙的用行政命令的手段去管制。在城市已從1978年的房荒經(jīng)過(guò)二十多年的改革已基本解決了絕大多數(shù)城市居民的有地方住的問(wèn)題和建立了經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)保障供給體系的制度之后，住房消費(fèi)在城市居民生活中的相對(duì)重要性已經(jīng)普遍的下降了。房?jī)r(jià)并未列入市場(chǎng)價(jià)格的指數(shù)之中，其對(duì)城市居民的基本生活的影響也不像房荒階段的影響那樣顯著了。房?jī)r(jià)上升并沒(méi)有直接威脅城市中低收入人口的生活，也沒(méi)有威脅70%以上已經(jīng)擁有私有產(chǎn)權(quán)房屋的絕大多數(shù)人群。同時(shí)一手市場(chǎng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)原有房產(chǎn)的增值，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)及增加已有住房的絕大多數(shù)城市居民的財(cái)富，使他們?cè)谝耘f換新的過(guò)程中消化了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)實(shí)際直接影響的是為提高生活質(zhì)量或改善居住條件以及因家庭分裂產(chǎn)生的需求的每年不到城市居民總戶數(shù)5%的家庭(還包括政府或投資者強(qiáng)制性拆遷安置的硬性需求，但這些需求的消費(fèi)資金來(lái)源于投資額)。因此在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的思路上，不能為這一部分城市居民的需求而破壞了市場(chǎng)機(jī)制�，F(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)中自然也包括著對(duì)于有錢(qián)人而言寧可多花錢(qián)住好一點(diǎn)，也決不少花錢(qián)而住差一點(diǎn)的房子上的因素。上萬(wàn)元或數(shù)萬(wàn)元一平米的住房肯定不是為僅僅滿足生存條件的家庭而建設(shè)，而是為了滿足已經(jīng)富起來(lái)的人的特殊消費(fèi)，可以說(shuō)這些高房?jī)r(jià)的產(chǎn)品在拉動(dòng)平均房?jī)r(jià)上漲中起到一定的作用，但這些高房?jī)r(jià)的產(chǎn)品并不會(huì)影響中國(guó)的住房制度和不會(huì)影響城市居民改善住房條件的需求。

　　既然中國(guó)已經(jīng)實(shí)行允許一部分人先富起來(lái)的經(jīng)濟(jì)政策改革，就必然會(huì)在市場(chǎng)中出現(xiàn)滿足這些先富起來(lái)的人群的特殊消費(fèi)產(chǎn)品，不是這些高價(jià)的特殊消費(fèi)產(chǎn)品不應(yīng)生產(chǎn)而是我國(guó)現(xiàn)有平均房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)方式讓管理層和市場(chǎng)產(chǎn)生了概念不清的惶恐心理，誤認(rèn)為市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)節(jié)的失靈。國(guó)際上，如美國(guó)用平均房?jī)r(jià)來(lái)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的運(yùn)行情況，是因?yàn)槠浞课葙|(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的差異性很少，而我國(guó)不但在城市與城市之間存在巨大的生活水平差異性(從人均GDP500美元——6000美元的十多倍的差異)而且房屋本身的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)也存在著巨大的差異性(從600元——6000元的建安標(biāo)準(zhǔn)差異)。加之中國(guó)正處于一個(gè)剛剛開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，隨著人均GDP的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)與地價(jià)有所增長(zhǎng)都存在必然性和合理性。而平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)并不能正確描述全國(guó)存在巨大差異和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展情況下市場(chǎng)運(yùn)行狀況的全貌。國(guó)家的決策機(jī)構(gòu)也完全可以不必顧慮平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)過(guò)重的影響，完全不必對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的少量高價(jià)格的特殊消費(fèi)產(chǎn)品加以限制，試一試市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”的作用。起碼到目前為止還沒(méi)有出現(xiàn)由政府為這些特殊消費(fèi)品付賬買(mǎi)單的案例。

　　政府要重視的是普遍市場(chǎng)中引發(fā)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的特殊因素。所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)者和企業(yè)家們都會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)保持一個(gè)合理長(zhǎng)期的增長(zhǎng)，但都會(huì)反對(duì)非市場(chǎng)因素造成的短期之內(nèi)的暴漲。這種暴漲會(huì)破壞正常的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)律和引發(fā)市場(chǎng)中的并發(fā)癥，造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的障礙。這也許是官員們也同樣可以接受的觀點(diǎn)。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行能力和“看不見(jiàn)的手”都還不能在短期之內(nèi)充分反映和自我調(diào)節(jié)，因此非市場(chǎng)因素所造成的市場(chǎng)波動(dòng)，就必須從解決或適應(yīng)這種政策性改革帶來(lái)的影響。

　　目前引起市場(chǎng)波動(dòng)的重要行政措施就是強(qiáng)制性的土地的公開(kāi)交易和宏觀調(diào)控的土地與信貸的緊縮，因此我們認(rèn)為這一輪房?jī)r(jià)的非正常的高速增長(zhǎng)中制度性的變化在起主導(dǎo)作用，或說(shuō)是根本原因。宏觀調(diào)控是短期的行為(指此次的緊縮政策)，但土地供給制度的改變是長(zhǎng)期行為。因此要不然就是政府調(diào)整新土地供給制度中的不合理成份，使之適應(yīng)于市場(chǎng)化的要求；要不然就是市場(chǎng)去適應(yīng)新的土地供給制度帶來(lái)的變化，由市場(chǎng)去消化這些改革帶來(lái)的成本�？傊�這些成本已經(jīng)出現(xiàn)和發(fā)生了，不是政府為之付費(fèi)，就是市場(chǎng)和消費(fèi)者為之付費(fèi)。當(dāng)政府希望從土地中獲取更高的收益時(shí)，如果這些收益重新與以政府有效的提供公共產(chǎn)品的方式返還給市場(chǎng)與消費(fèi)者，是可以接受的，如果這些收益是變成形象與政債工程，或挪作它用，就只好由市場(chǎng)與消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)了。

　　承認(rèn)不承認(rèn)上述引發(fā)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的原因是一回事，解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的問(wèn)題是另一回事，盡管不同的政府官員(國(guó)土部與建設(shè)部)提出了不同的原因和理由，但并沒(méi)有提出最佳的解決辦法。建設(shè)部要求國(guó)土部提供更多的可以建設(shè)低價(jià)房屋的土地和多建經(jīng)濟(jì)適用房以降低平均房?jī)r(jià)和滿足中低收入家庭的購(gòu)房問(wèn)題；國(guó)土部認(rèn)為已提供的土地能滿足市場(chǎng)的要求是建設(shè)供給的總量不足，并且從防止腐敗和提高國(guó)土收益的角度，堅(jiān)持價(jià)高者的。這兩者之間的對(duì)立矛盾并不能解決市場(chǎng)中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。兩個(gè)房地產(chǎn)管理法中授權(quán)的部門(mén)都將房?jī)r(jià)增高的責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商，試想誰(shuí)能用行政命令堵住開(kāi)發(fā)商的嘴；禁止開(kāi)發(fā)商的投資，規(guī)定開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)；或限制開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品交易價(jià)格。如果都不能，又何苦把時(shí)間浪費(fèi)在如何與開(kāi)發(fā)商對(duì)著干上，不多去研究一些解決政策缺陷、改善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行條件的事。我們希望政府能多聽(tīng)聽(tīng)市場(chǎng)運(yùn)行主體的意見(jiàn)和市場(chǎng)中最直接的反映，也希望政府能更多的將所有的信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資源公開(kāi)透明化，讓市場(chǎng)自己去做出判斷、做出決策，而不是在政府官員的指揮棒下參與市場(chǎng)的活動(dòng)。

　　當(dāng)市場(chǎng)中的問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)時(shí)，分析原因不是為了推卸責(zé)任，而是為了解決問(wèn)題，保證今后的市場(chǎng)不是加劇矛盾而是緩解矛盾，減輕市場(chǎng)承擔(dān)政策成本的壓力。不能正視原因的后果只會(huì)加大決策中心對(duì)市場(chǎng)判斷的誤導(dǎo)。拿不出更好的指導(dǎo)與調(diào)整辦法，起碼兩部委領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)都未能公正和有效的提出促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展解決目前矛盾的有效措施及改進(jìn)的方案。尤其是像國(guó)土資源部指出的我國(guó)根本未建立有效的公開(kāi)的土地二級(jí)市場(chǎng)時(shí)(不是發(fā)育遲緩，而是沒(méi)有)，土地單一供給的壟斷必然造成市場(chǎng)非理性的價(jià)格波動(dòng)。

　　如果消費(fèi)者購(gòu)房之后房?jī)r(jià)會(huì)跌，就不會(huì)有購(gòu)房的欲望。就像盡管有投資的需求，但沒(méi)有人會(huì)買(mǎi)明知會(huì)跌的股票一樣，一定是一個(gè)購(gòu)房之后房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)上升的預(yù)期才會(huì)有市場(chǎng)中旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求。市場(chǎng)中房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升并不可怕，可怕的只是政策性因素會(huì)導(dǎo)致的價(jià)格波動(dòng)(不管是漲與跌)，既會(huì)改變市場(chǎng)的投資預(yù)期，也會(huì)改變消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，最終會(huì)導(dǎo)致行政干預(yù)中的市場(chǎng)機(jī)制殘缺和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失調(diào)。

　　文/任志強(qiáng)

　　特約編輯：廣偉