最近，人們對新土地金融政策實施后的房地產(chǎn)市場格外關(guān)注。各類產(chǎn)品的供需狀況是否存在結(jié)構(gòu)性失衡，其價格走勢如何？最近國際地產(chǎn)顧問世邦魏理仕對2004年第三季度北京房地產(chǎn)市場的總體狀況做出分析，認(rèn)為第三季度北京高檔物業(yè)市場發(fā)展平穩(wěn)。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓租金持續(xù)上漲

　　據(jù)北京世邦魏理仕提供的信息 ，2004年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金延續(xù)上季度走勢，持續(xù)微幅上揚。需求持續(xù)上升和高品質(zhì)項目落成使平均租金較上季度上升了0．6％，按建筑面積不包含管理費平均報價為每月每平方米18．6美元。東部地區(qū)由于沒有新項目落成，需求持續(xù)攀升，造成市場供不應(yīng)求，租金上漲；西部中關(guān)村地區(qū)近一階段不斷有新項目落成，該地區(qū)寫字樓的平均質(zhì)素得到提升，而較為合理的價格又刺激了市場需求，一些中資背景的高科技公司開始返回中關(guān)村，而外資背景的高科技公司也更愿意將其研發(fā)部門遷到此處。特別是因有四個優(yōu)質(zhì)項目同時落成，良好的品質(zhì)和良好的市場表現(xiàn)也拉動了該區(qū)域市場租金上升。據(jù)顯示，本季度4個新項目落成，共提供26．7萬平方米面積，短期內(nèi)市場供應(yīng)過大，使得本季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均空置率有所上升，現(xiàn)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為17％。 　　

　　高端住宅需求總體穩(wěn)定

　　隨著近期北京高級別墅開始進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場競爭更加激烈。長島藍(lán)橋、大湖山莊等新項目逐漸入市，不但對市場平均租金產(chǎn)生沖擊，更對落成較早的項目造成壓力，在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，一些老別墅項目和小業(yè)主紛紛對所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修、更換家具、電器，以此增加競爭力。

　　據(jù)了解，本季度北京高級別墅市場平均租金較上季度下滑了3．7％，按建筑面積不含管理費平均報價每月每平方米15．2美元；服務(wù)式公寓則有更多項目愿意提供短期租賃服務(wù)，以爭取更多客源和市場份額，其中不乏在京知名的大項目。本季度北京服務(wù)式公寓需求，租金與上季度持平，按建筑面積包含管理費報價每月每平方米報23．4美元；而高級公寓租金則略微下滑，報價每月每平方米12．5美元。

　　商業(yè)地產(chǎn)需求不減空間大

　　本季度易初蓮花在京的第三家店在通州開業(yè)，面積為2．3萬平方米，這是海外大型零售商首次將觸角伸向北京郊區(qū)。世邦魏理仕方面認(rèn)為，近年來，北京住宅郊區(qū)化進(jìn)程不斷加快，城市人口逐漸向郊區(qū)分流，而新興住宅區(qū)對零售物業(yè)產(chǎn)生需求，通州區(qū)又是近年來北京東部地區(qū)住宅發(fā)展較快的區(qū)域，隨著人口數(shù)量的不斷增加，對零售物業(yè)，尤其是大型超市等有較旺盛的需求，而易初蓮花在此方面占得先機(jī)。與此同時，市場對地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)商鋪需求不減，市場平均租金微升，現(xiàn)北京優(yōu)質(zhì)零售商鋪首層按實際使用面積扣除物業(yè)管理費報價為每天每平方米2．79美元，而市場平均空置率也略微下降，為11．1％。記者陸昀