一個公開的秘密是，出于財政收入的考慮，地方政府已成為房價上升的主要推動者，它已與房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興衰捆綁在了一起。而與此同時
，城市普通百姓則要被迫為幾乎是天價的商品房“埋單”，并在事實上成了“經(jīng)營城市”的犧牲品。
據(jù)中國國家統(tǒng)計局日前公布的月度形勢報告顯示，1月到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升了12.9％，為1996年以來同期的最高增幅。
但是，中國經(jīng)濟適用房投資近年來卻首次出現(xiàn)負增長。統(tǒng)計顯示，1月到7月完成投資292億元，同比下降了0.5％；經(jīng)濟適用房占全部商品房的比重為4.8％，同比下降了1.4個百分點。
之所以出現(xiàn)這種情況，是因為中國房地產(chǎn)業(yè)并非真正意義上的完全競爭產(chǎn)業(yè)，市場正處于中央政府和地方政府的博弈之中。
房地產(chǎn)“逃離”宏觀調(diào)控之手中國央行8月9日公布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告特別指出：“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能會導(dǎo)致供需矛盾進一步加劇的預(yù)期，推動價格上漲……必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價格。”顯然，二季度房價上漲10.4％、地價上漲11.5％的數(shù)據(jù)，已令央行頗感不安。
的確，就在大家關(guān)注著中國宏觀調(diào)控政策，降低經(jīng)濟過熱已取得明顯成效時，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)卻成了一個例外。雖然房地產(chǎn)投資增幅有所回落，二季度同比僅增長了28.7％，但房地產(chǎn)價格的上漲勢頭卻依然強勁。而在目前宏觀調(diào)控的經(jīng)濟背景下，為什么房地產(chǎn)價格還在持續(xù)快速上漲呢？
一談到房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲是否合理時，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及相關(guān)主管部門都異口同聲地表示，龐大的市場需求推升了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。那么，這一市場的需求究竟如何呢？
建設(shè)部日前公布的《2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》稱，上海人均住房建筑面積達29.35平方米，居全國（除港澳臺）之首。在上海，商品房已有5年左右的熱銷期，上�，F(xiàn)已有280萬戶家庭擁有住房財產(chǎn)。而隨著近年來住宅價格的大幅攀升，上海市中低收入家庭的購房壓力日益增大。今年上半年，上海市住宅商品房平均銷售價格為每平方米5135元，房價與收入比達到了8.9倍，遠遠高于國際上3倍至6倍的水平；據(jù)上海市統(tǒng)計局現(xiàn)代統(tǒng)計產(chǎn)業(yè)中心的最新調(diào)查結(jié)果顯示，上海房價與市民的心理價位差距很大，83.2％的市民已經(jīng)認為當前房價偏高。
所以，目前中國房地產(chǎn)價格上漲勢頭依然強勁，已經(jīng)脫離了原有的與經(jīng)濟基本面的均衡關(guān)系。當前，經(jīng)濟和居民可支配收入的增長顯然遠遠落后于房地產(chǎn)價格的上漲速度，商品房價格更多地來自于人們非理性的投機和炒作行為的支持。
但耐人尋味的是，各級地方政府卻對此持容忍甚至慫恿的態(tài)度，置中央的宏觀調(diào)控政策于不顧，并且不惜形成樓市泡沫。
房價上漲有利于地方政府那么，為什么地方政府會樂于看到本地房地產(chǎn)價格上升呢？這與所謂“經(jīng)營城市”的觀念有關(guān)。很多地方政府領(lǐng)導(dǎo)官員為了樹立自己的政績，都在搞“大興土木”的城市形象工程。但是，搞城市市政建設(shè)需要大量的資金來源，而土地批租成了地方政府獲得資金的重要渠道之一，這導(dǎo)致土地價格循環(huán)上升。所以，從一定程度上講，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興衰，已經(jīng)與地方政府的利益牢牢地捆綁在了一起。
江蘇省社會科學(xué)院農(nóng)村研究所的調(diào)查報告表明，2002年，江蘇省共計供應(yīng)土地15938.27公頃，獲得土地總收入455.39億元，其中出讓土地
14447.22公頃，收取出讓金454.58億元；租賃土地1171.27公頃，租金7323.65萬元；其他供地方式獲取的土地收入為755.54萬元。
通過土地農(nóng)轉(zhuǎn)非征用方式再出讓、出租土地使用權(quán)獲取經(jīng)營性收入最多的是蘇州市，2002年蘇州市出讓土地4441.32公頃，獲土地出讓收入151.87億元，占該市財政總收入的52.22％。其次是南京市，共計出讓土地2179.65公頃，獲取出讓金83.39億元，占該市財政總收入的57.88％。
“從實際來看，這種情況不僅僅是在江蘇省，在全國各地也很有普遍性�！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授豐雷說，很多城市依靠出讓土地而獲取的財政資金，甚至超過了地方財政的50％以上。
據(jù)資料表明，2002年，全國土地有償出讓總面積為8.74萬公頃，出讓總價款為1938.36億元，比上年土地出讓總價款增長了33.15％；截至2002年底，全國國有資產(chǎn)為36萬億元，土地資產(chǎn)就占了25萬億元。
一個公開的秘密是，出于財政收入的考慮，政府是地產(chǎn)市場和房價上升的主要推動者。一個健康運行、“穩(wěn)中有升”的房市，顯然是包括各地政府在內(nèi)的各界人士都愿意看到的。
比如，北京2003年的GDP增長有30％以上來自房地產(chǎn)。同時，北京今年的固定資產(chǎn)投資有50％以上來自房地產(chǎn)。
正因為國內(nèi)房地產(chǎn)在地方經(jīng)濟中如此重要，在這次宏觀調(diào)控中，盡管中央強調(diào)對土地進行整頓和對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊，但房地產(chǎn)業(yè)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響卻微乎其微。其他行業(yè)的增長在放緩，但房地產(chǎn)無論是投資還是商品房的價格都照升不誤，甚至全國的商品房價格已上升了一成以上。
而普通百姓，特別是農(nóng)民，卻成為不折不扣的“埋單”者。
浙江省的一項調(diào)查表明，如果征地成本價是100％，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成，企業(yè)占四成至五成，村級組織占近三成，農(nóng)民僅占5％至10％。從成本價到出讓價之間所生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府獲取了。據(jù)國土資源部調(diào)查，浙江省上虞市2000年土地出讓收入為2.19億元，其中征地補償費只有591萬元，僅占賣地進賬的2.7％。
事實上，隨意將農(nóng)地改為經(jīng)營性用地已成為少數(shù)官員、部門尋租的一個主要途徑。國家在損失的土地出讓金中，一方面是被征地農(nóng)民只能得到低額的補償費；另一方面則是土地“倒爺”和開發(fā)商從中大發(fā)橫財，造成“幾家歡樂幾家愁”的局面。
城市普通百姓又被迫為幾乎是天價的商品房“埋單”，并在事實上成為“經(jīng)營城市”的犧牲品。 顧列銘
特約編輯：宋廣偉
