以史為鑒：洞穿中國房地產(chǎn)迷霧
【編者按】城市的房產(chǎn)是用來為城市里的人們提供住宿的，不是用來玩金字塔圈錢游戲的，如果當?shù)卣饕�是放在通過房地產(chǎn)上漲游戲中繼續(xù)刮當?shù)乩习傩昭瑰X上……
城市的房產(chǎn)是用來為這個城市里不斷創(chuàng)造財富的人們提供住宿的，不是用來玩金字塔圈錢游戲的，
在今后5~10年內(nèi)，各個城市都必須要在市場經(jīng)濟中找到相應的角色和蛋糕，如果當?shù)卣饕�是放在通過房地產(chǎn)一浪高過一浪的上漲游戲中繼續(xù)刮當?shù)乩习傩昭瑰X上，而不是尋找其它特色產(chǎn)業(yè)轉型定位、發(fā)展，長遠來說，對當?shù)亟?jīng)濟的打擊必是毀滅性、久遠的�！�
??在北京、上海等大城市，與當?shù)鼐用袢司晔杖胂啾龋课輧r格已上漲到令人擔憂的程度，在收入水平增長幅度緩慢、就業(yè)機會并沒有改善的情況下，房屋價格節(jié)節(jié)攀升。在這些城市，影響房價的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本費用，而是地價、人氣、概念等情緒化、人為化的非理性因素了。
驚人的成本及價格
一般說來，房地產(chǎn)公司出售的價格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地價；3.房地產(chǎn)稅費及管理成本；4.利潤。單從建筑成本來衡量，撇除地價、房地產(chǎn)稅費及管理成本等主要因素，2002年全國的房屋營造價格平均水平大致如下：
標準多層（七層以下）住宅樓：磚混結構約550元/米2，框架結構約650元/米2；高層建筑（十層以上、有電梯），約1200元/米2，它隨鋼筋配率和砼強度等級的高低而升降，這一價格，是建筑市場上施工單位可以接受并有相當利潤的市場價格，與大家想象可能相反的是，越是沿海發(fā)達地區(qū)，其價格越低，如福建，磚混結構最低有380元/米2，只要資金到位，大把有人搶著做，廣東如是，營造價格普遍較低，這得益于全國建筑市場完全市場化的結果，說到這，不得不說起農(nóng)民工，是他們用非常低廉的工資報酬、沒有任何福利待遇、沒有失業(yè)保險、醫(yī)療保險、意外傷害保險，以及他們的汗水，營造了一幢幢城市里的居民用較小的花費就能買到的住宅。很多人可能忘了，計劃經(jīng)濟年代，國營建筑施工企業(yè)一幢六層樓要起一年半，還得好好伺候工人老大哥們，現(xiàn)在呢，同樣的樓，農(nóng)民施工隊不到半年就能建好，他還在一旁陪笑賣乖地聽你指手畫腳，我們真應該感謝農(nóng)民工兄弟。
對地價便宜的大多數(shù)中小城市而言，建筑成本是房價構成的最主要因素，譬如，30萬元/畝的標準多層住宅用地，考慮其容積率、小區(qū)配套設施、規(guī)劃概要等，建筑面積分攤的地價因素大約是180元/米2，房地產(chǎn)稅費及管理成本再高也不會超過150元/米2，如果利潤保持在國家鼓勵的、合理的8%，那么面對顧客的終端銷售價約為1000~1200元/米2左右，但現(xiàn)在此類地域的城市房地產(chǎn)價格大約在2500元/米2左右，所以說中國的房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)可不是空穴來風。
在深圳、北京、上海，地價則是房價的主要構成因素，好的地塊，每畝地價多是千萬以上，在這樣的地塊只有建造高層、高檔樓宇，才能把地價因素削減、消化下來，打個比喻，在北京，1000萬/畝的地塊，應該在三環(huán)以內(nèi)吧，25層的塔樓，建筑面積分攤的地價因素大約是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利潤率為8%，那么面對顧客的終端銷售價約為2800~3100元/米2左右，而現(xiàn)實中的價格為8000~9000元/米2，這里的地價，是參考以同地域中已經(jīng)見報、公開招投標的地價，而實際情況是，不單是北京，全國其他地方，經(jīng)營性的房地產(chǎn)土地出讓絕大部分（95%以上）是協(xié)議轉讓的，就是說，是在沒有競爭、不公開的情況下以一種你情我愿的形式出售國有土地的，其價格比公開招投標的地價低很多，有時連1/10都不到，北京去年突擊協(xié)議轉讓的土地，用京城房地產(chǎn)大腕華遠公司任總的話說，光為這些協(xié)議轉讓的土地辦理各項手續(xù)，沒有一年半的時間，絕對辦不完，為什么會這樣呢，原來國土資源部下令，今年8月31日前停止一切土地的協(xié)議轉讓，改為以公開招投標方式轉讓，出價最高者中標。游戲規(guī)則改了，門準備關上了，已經(jīng)得利的、想要得利的、有門路的立馬就忙開了，有人戲稱此幕系京城最后的瘋狂，京城房產(chǎn)大腕們預測，今后北京的房價將會不可避免地上漲，樂觀的估計2萬/米2都打不住，按原來房屋銷售價格與成本的比例推算，房價可能會上漲到3萬元/米2，快接近香港的房價了，但香港的人均薪酬水平、地價卻是北京無法比擬的。按有良心的專家理性預計，房價可能會上漲，但幅度不大，有一點倒是可以肯定，房地產(chǎn)商的暴利將會大幅度削減。
難忘的歷史與教訓
有句話說得很精辟，欲使之滅亡，必先使之瘋狂，哪個城市在把房產(chǎn)價格推向一個又一個高潮時，無疑是在加快其挖掘墳墓的步伐，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅時，所有的資本都爭先恐后地出逃，對當?shù)亟?jīng)濟的打擊，用十年衰敗來形容都不為過，看看現(xiàn)在的北海、海口，就明白什么叫元氣大傷，92、93年全國有多少熱錢在那里博殺，而今天，還在為十年前的事打官司、搞拍賣，任何一個想平平穩(wěn)穩(wěn)搞實業(yè)賺錢的投資者遇到此景，第一個念頭是扭頭就走，當?shù)厝硕嘤羞@樣的感慨，我只不過是把十年的錢放在一年里掙了。違背了城市的自然發(fā)展規(guī)律，吞下是漫長的苦果。
當一個城市的主要財富是以土地、房產(chǎn)來儲存時，必然會帶來很大的風險，不動產(chǎn)基本上沒有任何特殊性，制造起來很快、很便宜，它不是古玩珍寶名畫，其真正價值，與當?shù)鼐用竦娜司杖�、勞動力價格、建筑材料價格是密切相關的，有關數(shù)據(jù)表明，當一套70米2的新建房屋價格是當?shù)厝司晔杖氲?倍以上時，就已經(jīng)進入警戒線了，達到10倍時已是相當嚴重的泡沫化了，從長遠來說，這樣的價格在其它因素（利好出盡、利空必至）的打壓下，必然存在理性回歸的動力，任何政府的優(yōu)惠政策或商業(yè)上的奇跡都抵擋不住，除非以破壞當?shù)卣w經(jīng)濟持續(xù)性發(fā)展為代價。一個很典型的例子——香港，回歸前夕，港英政府突擊花掉歷年積攢下來的錢，用來修地鐵、造大橋、建機場，經(jīng)濟十分火熱，北京為增加港人回歸信心，繼續(xù)添薪澆油，房市自然達到一個無與倫比的高潮，房價炒得如此之高，最后民眾已經(jīng)不知道自己是在買房還是搞投資了，他們看到的是每隔十幾天房子就實實在在的漲價，炒樓花、賣樓號就能賺大錢，幾乎每一個港人家庭都加入按揭購房的隊伍，并對后市充滿信心，最后，擊鼓傳花把接力棒送到倒霉的那位時，情況發(fā)生了變化，經(jīng)濟風暴不期而至，再沒有人來接棒了，不得已，宣告破產(chǎn)，把不動產(chǎn)交銀行拍賣，銀行只要能把貸款本金收回來就會毫不猶豫地成交。在這一輪經(jīng)濟衰退中，損失最重的是香港的工薪階層、也就是所謂的中產(chǎn)階層，他們大部分都貸款供樓，90年代中期，房價達16~20萬港幣/米2時，每當新樓盤推出時都有人幾天幾夜的排著幾百米的長隊，與我們今天的上海、杭州何其相似，然而，時間僅僅過了4、5年，在東南亞經(jīng)濟風暴的沖擊下，當年的房價已跌到3~4萬港幣/米2，但當?shù)厝苏J為還沒有跌到位，在遠郊，類似于鄉(xiāng)村別墅的新建村屋價格已跌破萬元大關，可以想見，普通老百姓損失多么慘重，鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)了，梅艷芳、陳慧琳等藝人損失了數(shù)百萬至上千萬，但大多數(shù)香港人沒有選擇破產(chǎn)來逃廢債務，他們默默地在高失業(yè)的高壓環(huán)境下辛勤工作，只要有可能，就努力還掉銀行的貸款，用自己的行動，來維護香港的榮譽、信用，盡管這筆貸款余額完全可以一次性買到一套全新、更好、更寬敞的房子。
當然也有沒受損失的，李嘉誠算一個，前港英政府也算一個，李嘉誠不愧是商界奇才，在房地產(chǎn)不斷攀高的情況下就已經(jīng)考慮資產(chǎn)的轉型和轉移了，先后購買了一些外國的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如德國橙電信公司的股份、新澤西的港口、巴拿馬運河的股份，并大張旗鼓地投入香港數(shù)碼港的建設，將觸角伸進香港電信的升級改造，李嘉誠做人方面堪稱是只老狐貍，很多香港人（特別是中產(chǎn)階層人士）都認為，是李嘉誠和前港英政府給他們編織一個美好的前程、一個美麗的夢，而小董上臺后發(fā)揮他那身體越健壯、破壞力越強的特點，將這一美麗的夢擊個粉碎，這正可謂是當局者迷、旁觀者清，將香港房地產(chǎn)崩潰的責任全部歸咎于董建華身上，是完全沒有道理的，雖然董建華在靠近大陸、追隨北京方面有些行為在港人眼里是過了一些，但客觀地評價，董是一個老實厚道的人，他只不過是無意中讓那一天早一點到來，而那一天是肯定會到來的，時間越晚，損失越慘重，本來董建華的初衷是希望房地產(chǎn)上漲的趨勢有所緩解，當時香港的情形與現(xiàn)在的上海差不多，房價每隔一個季度就上漲20%以上，幾乎所有的港人都為之瘋狂，新樓盤剛開張，臺前早已排起長長的隊伍，為有效地緩解這一局面，新上任的特區(qū)政府一改以往饑渴效應的土地供應政策，大幅度地增加一級土地的供應，以平抑高昂的地價，同時宣布元朗、新界等新城區(qū)進入大規(guī)模建設，擴大政府公屋、居屋營建計劃（相當于我們的廉租房、經(jīng)濟適用住房），如果沒有大的意外，這些措施應該能保證房地產(chǎn)的緩著陸，但誰也沒想到，98年的金融風暴，索羅斯明賭港幣貶值、暗里卻大做不動產(chǎn)、股市空頭交易，這一聲東擊西的戰(zhàn)術讓他滿載而歸，雖然特區(qū)政府成功地實現(xiàn)了捍衛(wèi)港幣不貶值的目標，但香港的房市、股市從那一刻起，一敗涂地。在反思這一歷史事件時，有不少有識之士意識到，香港房市之所以走到今天，其真正原因在于：以李嘉誠為首的富豪們與前港英政府天衣無縫的配合，政府有限量地供應土地（明眼人一看其供應量根本就滿足不了港人的正常需求），李嘉誠們相互聯(lián)手，并借助大銀行的勢力，不顧一切地抬高投標價格，以保證中標為目的，決不考慮這一價格轉化為房產(chǎn)價格時港人是否能承受得起，把其它不屬于港島財團勢力的外來資本排除在門外，形成事實上的壟斷，精心設計好一個房市持續(xù)快速上漲的美好前景，做好套子，把房市推向無與倫比的極致，讓人們心甘情愿地簽訂購房按揭合同，把繩索套在自己的脖子上，巧妙地把大部分港人一輩子的血汗積蓄，榨取得一干二凈，不是嗎，扣除正常的日常開支，一輩子辛辛苦苦賺下的錢，只夠買一套普通公寓，不能休假、不能生病，整天生活在還貸的高壓環(huán)境之下，實際上與奴隸制沒有太多的差別，形式更為隱蔽而已，想一想吧，那鋼筋水泥堆起來的玩意值得付出一生辛勞的代價嗎？已經(jīng)有一些港人意識到，貌似厚道的李嘉城其實是個大奸，雖然這一說法并沒有太多的依據(jù)，畢竟他在售房時就一直在提醒港人不要追漲，小心賠本。
不管他情愿以否，董建華都稱得上是事實上的香港房市終結者，他應該為這個稱號感到自豪，而不是遺憾。一個城市里初出茅廬的年輕人，可以理性、現(xiàn)實可觸及地規(guī)劃并實現(xiàn)他未來的購房計劃，是一件很好的事情。城市的活力，很大程度取決于它對年輕人的吸引力、包含力，缺少年輕人、讓年輕人缺乏歸宿感的城市決不是一個有活力的城市、一個有長遠發(fā)展的城市，香港正處于經(jīng)濟轉型階段，不依靠新一代的年輕人，不吸引外來的年青英才，恐怕是完不成這一歷史使命的。
嚴厲的批評和警告
反觀國內(nèi)一些城市的政府領導人，在面對與當?shù)厝司杖胨綐O不相稱、嚴重超高的房市時，他們表現(xiàn)出來的不是對泡沫一旦破滅的憂慮，而是對熱錢、投機資本的極度羨慕和渴望，有的政府領導人甚至公開宣稱當?shù)馗卟豢膳实姆績r還會有一定的上漲空間，說大些他這是在禍害城市，說小點他簡直是在誤導群眾，根本不是站在一個人民政府公務員應該持有的立場上講話，有人認為他的屁股一定是坐在他那幾個既得利益小團體、小兄弟的板凳上才說出這樣的話來的，因為那幾個既得利益小團體、小兄弟的最后一棒還在手里，還沒有全部交出去。為什么這樣說呢，那就與香港比一比吧，一個經(jīng)濟自由度之高連英美都自嘆不如的城市，實行的是資本主義制度，有著一套高效廉潔的行政管理制度和公務員隊伍，發(fā)達的交通、靈通的信息、世界級水平的專業(yè)技術精英、高素質(zhì)的人群、堪稱亞洲金融中心之一、財富之多堪比一中等發(fā)達國家,優(yōu)越的地理環(huán)境、其軟環(huán)境是如此之優(yōu)越，是大陸任何一個城市都根本無法與之比擬的，在面對房市比人均年收入水平高出正常標準很多時的經(jīng)濟虛火時，卻依然逃避不了不動產(chǎn)崩潰的命運，所以，我們有什么理由證明，我們不會發(fā)生這一幕呢？
在一些報刊的宣傳報道中，房市上漲的主要理由是土地是稀缺、不可再生資源，在這里他們偷換了概念，市區(qū)的商業(yè)中心、城市的黃金地皮、農(nóng)業(yè)耕地是稀缺、不可再生資源，但住宅用地不是，從純技術角度說，絕大部分土地都可以用作住宅用地，關鍵在于政府是用什么眼光來看待和發(fā)展城市，如果市長只著眼于既有的城市范圍規(guī)劃，他會不停的搞市內(nèi)拆遷，搞象牙雕刻，搞精品城市，市區(qū)環(huán)境如詩如畫，道路寬敞、路燈明亮，郊外卻亂得跟非洲似的，西方國家那種城中區(qū)就是貧民區(qū)的現(xiàn)象決不會在社會主義國家發(fā)生，市中心的陳舊建筑一律拆遷，通過收容管理條例把那些有礙觀瞻、衣衫襤縷的人統(tǒng)統(tǒng)搜集起來放在別處，以免影響市容市貌。然后設置一道城市準入門檻，不是說你是中華人民共和國公民就能在這個城市就業(yè)、居住的，有非農(nóng)業(yè)戶口嗎？有暫住證嗎、有就業(yè)證嗎、有邊防通行證嗎？國家投資永遠向大城市嚴重傾斜，一個中央青睞的城市可以擁有飛機、汽車、船舶、鋼鐵、火箭、金融中心等無所不包的行業(yè)（在法國，空客公司在一個叫圖魯茲的小鎮(zhèn)上，德國大眾公司在一個叫沃爾夫斯堡的小鎮(zhèn)上，波音公司是在人口只有30萬的西雅圖而非紐約，有點不可想象吧？），所有的雞蛋都裝在那只藍子里，全中國只有那幾個城市才有充足的就業(yè)崗位，于是，所有的人都想往那道圍欄里擠，都愿意在市區(qū)買房，隔了十幾里地就是兩重天,寧要市里一張床，不要郊區(qū)一間房，是當?shù)刭I房人的典型心態(tài)，但市區(qū)的土地有商業(yè)、居住兩重性，而且有限、稀缺，價格自然就低不下來，這就為當?shù)卣头慨a(chǎn)商下一步的圈地圍獵行動打好了良好的鋪墊，擊鼓傳花開場了，通過加大拆遷力度，掠奪升值潛力巨大的黃金地皮，把原住民趕走，人為地增加購房人群，可謂一舉兩得，有人認為，政府和民眾在拆遷問題上對立之嚴重態(tài)勢可以說是建國以來極其少有的，然而，巨大的個人利益驅(qū)動已讓一部分政府官員完全喪失理智，各種各樣的瘋狂野蠻拆遷讓人看了目瞪口呆，這些官員哪里是在搞建設，簡直是在陷執(zhí)政黨于不義之地，折執(zhí)政黨的壽。
截至4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)已投資約8800億，其中銀行貸款占了7200億，投資規(guī)模上升勢頭兇猛，不良貸款率日益上升，在廣東、上海等省市，住宅空置率達45%到60%，廣東省住宅空置面積達4000萬米2，積壓資金1000億以上，前幾年通過四大金融管理公司把不良資產(chǎn)、呆壞帳剝離后，現(xiàn)在的四大國有商業(yè)銀行的壞債率又恢復至30%以上，為此，去年財政部又向四大國有商業(yè)銀行注入幾百億美元的財政資金，充實資本金比例，用總理的話說，這是最后一次挽救，今后不會再有了，于是，四大銀行借上市的名義，再一次大規(guī)模剝離不良資產(chǎn)、裁減員工，這一回基本是動真格的了，很多起到一半的樓宇,因為投資商的自有資金達不到新的比例要求，加之樓價定位過高，銀行認為風險過高，被停了貸款，原來曾吃過、拿過的人全躲得遠遠的，就象是避瘟疫一樣，經(jīng)多方努力皆無濟于事，這些資金鏈斷裂的房產(chǎn)商已經(jīng)開始有卷款逃跑的跡象，假如法人代表逃跑或被逮捕，要是沒有人接手，那在這個房地產(chǎn)公司買樓花的人就慘了，基本上是血本無歸。
反思、改變、健康發(fā)展
在一線大城市中，廣州的房地產(chǎn)發(fā)展相對于北京、上海、深圳而言，比較健康良性，高、中、低檔房產(chǎn)的定位比較準確，三者所占的比例也比較均衡，其關鍵在于，廣州市政府對番禺、南海、東莞等周邊衛(wèi)星城的發(fā)展及相互通達方面投入了很大的氣力，同時，當?shù)匕l(fā)達的工商業(yè)決定了政府掙錢的主要方式并不在房地產(chǎn)，看看廣州近期的舉動，把白云新機場這樣一個中心樞紐機場放在花都，主要目的可能是用航空物流業(yè)帶動花都的經(jīng)濟，中心城市的輻射力越來越強,形成一個共同繁榮分工協(xié)作明確的產(chǎn)業(yè)區(qū)域,使廣州在短短幾年的時間里成為本田、豐田競相青睞的汽車產(chǎn)業(yè)寶地，人們并不以在市區(qū)居住而自豪，不以靠近菜市場、鬧市區(qū)為購房的首選條件，他們更關注生活的自由和舒適性，更關注在哪里更容易賺到錢，珠三角的人普遍都有車，出行計劃不容易被管制約束，因此，有時候政府的眼光和當?shù)厝说纳盍曅允欠渴猩蠞q的有力阻尼之一。在吃了攤大餅的苦頭后，北京已經(jīng)開始把發(fā)展衛(wèi)星城當成未來城市的發(fā)展方向。
城市的房產(chǎn)是用來為這個城市里不斷創(chuàng)造財富的人們提供住宿的，不是用來玩金字塔圈錢游戲的，在今后5~10年內(nèi)，各個城市都必須要在市場經(jīng)濟中找到相應的角色和蛋糕，如果當?shù)卣饕�是放在通過房地產(chǎn)一浪高過一浪的上漲游戲中繼續(xù)刮當?shù)乩习傩昭瑰X上，而不是尋找其它特色產(chǎn)業(yè)轉型定位、發(fā)展，長遠來說，對當?shù)亟?jīng)濟的打擊必是毀滅性、久遠的�！ �
寫到這里,我也不知道誰是終結者,也許類似(真實的謊言)里的那一幕吧,一只飛過來站在導彈另一端的小小鳥,然后.......
水到渠
特約編輯：宋廣偉
