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新一輪房價上漲有理?
青島新聞網(wǎng)  2004-08-16 12:35:17 中國經(jīng)營報

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  房地產(chǎn)大腕同聲看漲 新一輪房價上漲有理?

  王其明

  

  全國房價還在上漲!盡管政府、媒體一致在努力唱低房價,但是,8月9日中國人民銀行發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出,隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾進一步加劇的預(yù)期,推動價格上漲。

  行業(yè)降溫、房價上升

  

  國家統(tǒng)計局一直在對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場進行監(jiān)測。二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%,土地交易價格上漲11.5%,房屋租賃價格上漲1.0%。二季度與一季度相比,房屋銷售價格上漲2.3%,土地交易價格上漲4.1%,房屋租賃價格持平。

  

  房價并沒有如原來分析的那樣回落,有分析人士稱,這是價格前一段時間上漲的慣性。但現(xiàn)在看來,仍不見回落的跡象。

  

  不過,央行報告肯定的指出:金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)下降,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著!靶Ч@著”具體表現(xiàn)就是貸款增幅回落。報告顯示,截至6月末,商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額2.1萬億元,同比增長36.1%,增幅比上月回落5.3個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)商貸款同比增長26.3%,貸款余額比上月減少161億元,首次出現(xiàn)余額下降情況。

  

  房地產(chǎn)投資增幅也開始回落。報告指出,上半年,全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元,增長28.7%,增幅比去年同期回落5.3個百分點。其中,商品住宅完成投資3362億元,同比增長29.7%;辦公樓投資245億元,增長38.3%;商業(yè)營業(yè)用房投資614億元,增長33.6%。

  

  房地產(chǎn)開工竣工面積增速明顯放緩。上半年,全國累計新開工房屋面積2.8億平方米,增長15.2%,增幅比上年同期回落15.8個百分點;銷售面積1.1億平方米,增長26.3%;竣工面積9553萬平方米,增長15.6%,增幅比上年同期回落24.8個百分點。

  

  全國土地開發(fā)面積增幅下降。上半年,全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米,同比增長11.5%,比去年同期下降28.5個百分點,土地購置面積1.5億平方米,同比增長2.8%。

  從數(shù)據(jù)解讀上看,房地產(chǎn)業(yè)正在逐步降溫。由于報告截至日期是第二季度,對地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控全面開始是4月底,相信第三季度央行報告會反映的更為明顯。

  

  論及宏觀調(diào)控對行業(yè)影響,萬科董事長王石在近期舉辦的一個論壇上說:“宏觀調(diào)控有利于行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)有螺旋上升的周期性,總的趨勢是上升,所以大的形勢是為每一個發(fā)展商創(chuàng)造的機會,就看你如何把握。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的健康發(fā)展趨勢是比較好的,投資有增長的趨勢,也出現(xiàn)了一個回落,市場供給減少,就會出現(xiàn)一個很有意思的剪刀差:投資的速度下降,供給在減少,需求的水平在持續(xù)的保持!

  

  對于宏觀調(diào)控對房價的影響,王石的判斷是:宏觀調(diào)控后由于土地供給的減少,房價在持續(xù)穩(wěn)定地上升。

  

  地產(chǎn)大腕同聲看漲

  

  無獨有偶的是,與央行報告如出一轍,近期地產(chǎn)大腕們談到房價一致唱起了“升”調(diào)。萬通集團董事局主席馮侖說:“內(nèi)地房地產(chǎn)市場前景不錯,2004年下半年,內(nèi)地的房地產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升,像北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價格仍有上升空間!

  

  那么現(xiàn)在市場趨冷的現(xiàn)象該做何解釋呢?潘石屹認(rèn)為,這是消費者持幣待購所致,不是需求真的萎縮。他推斷這一現(xiàn)象持續(xù)到10月份就會改變。順馳集團董事長孫宏斌也說:“由于這一陣消費者持幣待購,買房的人減少了,令房地產(chǎn)商現(xiàn)在的日子比較難過,但估計這種持幣待購的現(xiàn)象到今年10月會結(jié)束!

  

  得出未來房價會走高的判斷,大腕們的理由主要集中在土地供應(yīng)減少、拆遷速度放慢及政府行政速度也不快,新盤放量受到影響,有限的供應(yīng)對應(yīng)高漲的需求,房價自然會上漲。孫宏斌說:“10月后,由于土地供給明顯減少,市場需求恢復(fù),房價上漲就會成為必然!

  

  潘石屹認(rèn)為現(xiàn)階段中國的房子不可能降價。他的解釋就是現(xiàn)在土地少了,可以用于開發(fā)的資金少了,供應(yīng)量必然減少,而需求變化不大,所以肯定要大幅度漲價。宏觀調(diào)控對現(xiàn)在的供給影響還不十分明顯,影響顯化會在明后兩年。

  

  以敢于仗義執(zhí)言著稱的華遠(yuǎn)集團董事長任志強的分析更是入木三分,他說:“我們可以看到,拆遷的價格不斷提高,演變成房價的提高和供求關(guān)系的不平衡。我們大概的算一算,北京破平房的拆遷費最貴的大概是3萬多,比買一個高級的辦公樓還要貴,我個人認(rèn)為,恰恰是因為這樣一個土地政策而形成了最新一輪的房價的高速增長。我們可以看到,宏觀調(diào)控的主要手段是政府控制土地供應(yīng)量。可以肯定,今年初的房價增長來源于去年的土地價格暴漲,今年的土地價格增長必將帶動下一輪的房價再增長,并形成惡性循環(huán)!

  

  首創(chuàng)集團董事長劉曉光則強調(diào)傳統(tǒng)經(jīng)濟因數(shù)還會推動房價走高,他說:“北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價格在內(nèi)地是比較高的,因為經(jīng)濟發(fā)展等因素,這些城市的人口依然在快速增長當(dāng)中,對房地產(chǎn)市場需求依然旺盛,所以這些城市的房地產(chǎn)價格依然有上升的空間!碧丶s編輯:宋廣偉

  

  

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