5月24日，北京街道上，平時(shí)喜歡閑坐的大爺大媽們已沒(méi)了蹤影，白花花的太陽(yáng)讓人覺(jué)得渾身疲乏。然而，在去往翠城經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)區(qū)的路上，卻是一派熱鬧景象。

　　出 租車上，當(dāng)聽說(shuō)要去十八里堡附近時(shí)，司機(jī)馬上接口說(shuō)：“是去翠城看房吧，我就住附近，翠城可‘火’了!這兒地理位置不錯(cuò)，就在四環(huán)邊上，3180塊錢一平米，要能買到可真值�！庇浾唠S即問(wèn)起是否知道今天翠城的排號(hào)情況時(shí)，司機(jī)卻搖頭說(shuō)：“哪那么容易知道啊，經(jīng)濟(jì)適用房不是那么容易買的，排到號(hào)的一般都是內(nèi)部有人，提前把放號(hào)的消息告訴他。一般人排號(hào)得排幾天，好不容易輪到了，號(hào)卻沒(méi)了，有一處經(jīng)濟(jì)適用房還沒(méi)動(dòng)工時(shí)，號(hào)就排沒(méi)了，你們?nèi)タ纯窗�，但想排�?hào)，可別抱太大希望了�！�

　　車剛拐上京沈高速路，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地就看見(jiàn)了翠城的樓區(qū)，一期工程已經(jīng)入住，二期工程也已修起了模子，看來(lái)就差裝修了。車還沒(méi)停穩(wěn)，已經(jīng)看到絡(luò)繹不絕的人在翠城售樓處進(jìn)進(jìn)出出，看來(lái)翠城確實(shí)很“火”。從售樓處停放的車看，并不都是自己驅(qū)車而來(lái)，打車或者坐公交車來(lái)的老百姓不在少數(shù)。

　　剛要步入排號(hào)大廳，看著擠得水泄不通的人群，記者一下被怔住了：這么多人排號(hào)，那得排到什么時(shí)候呀？此時(shí)，正好印證了出租司機(jī)說(shuō)的話：就算好不容易輪到了，號(hào)還是不一定能有。

　　這時(shí)，恰巧一對(duì)老夫婦拿著號(hào)擠出來(lái)，一邊擦拭著額頭上的汗水，一邊喜滋滋地說(shuō)道：“我們是一大清早就來(lái)排的，還行，排了6個(gè)多小時(shí)就排到了�！闭f(shuō)著，老倆口在房沿下坐了下來(lái)，一遍又一遍地看著手中排到的號(hào)，滿臉喜悅�！斑@次不算難排，上次，我們也是排經(jīng)濟(jì)適用房的號(hào)，排了一晚上，可剛排到我們時(shí)，號(hào)卻沒(méi)了，這次只要交3萬(wàn)塊錢的認(rèn)購(gòu)金就能拿到號(hào)，一期已經(jīng)有人住了，反映還不錯(cuò)，你們趕緊排吧，不然就沒(méi)了，多好的機(jī)會(huì)啊�！卑⒁虩崆榈貙�(duì)記者說(shuō)。

　　放眼望去，排號(hào)的人們都異常地興奮，有的還不停地打著手機(jī)告訴親戚朋友，讓他們快來(lái)排號(hào)。一位熱情的售樓小姐告訴記者：“我們放號(hào)截止到明天下午3點(diǎn)，2007年入住，這已是二期工程，一期已經(jīng)入住。”“那能排到號(hào)嗎？”記者問(wèn)�！澳馨�，只要填一張登記表，交3萬(wàn)塊錢的認(rèn)購(gòu)金就能拿到號(hào)了�！薄皩�(duì)買房者還有其他條件限制嗎？比如，收入什么的？”“哦，沒(méi)有，只要你拿著本人身份證、本地戶口本及3萬(wàn)塊錢的現(xiàn)金就可以了�！�

　　走出翠城售樓處時(shí)，看著來(lái)來(lái)回回不斷進(jìn)出的人群，不禁為這些買房的人慶幸，他們排號(hào)雖并不像出租車司機(jī)所說(shuō)的那樣艱難，但有一個(gè)問(wèn)題卻縈繞在心：這里所售的經(jīng)濟(jì)適用房似乎不像規(guī)定的那樣對(duì)購(gòu)房者作出限定，難道這些買房人都是低收入者？經(jīng)濟(jì)適用房究竟經(jīng)濟(jì)了誰(shuí)呢？　　

　　經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)了誰(shuí)？

　　主持人：宋梅

　　嘉賓：

　　汪利娜 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員

　　袁鋼明 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任

　　劉維新 中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》常務(wù)副主編

　　左暉 北京鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理

　　爭(zhēng)論之一：新規(guī)是否使經(jīng)濟(jì)適用房縮水

　　主持人：為加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展和改革委、國(guó)土資源部、人民銀行共同制定了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，并于5月20日開始正式實(shí)施。該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用房的戶型標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格進(jìn)行了嚴(yán)格控制。新規(guī)出臺(tái)會(huì)不會(huì)使北京的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)縮水？對(duì)目前的商品房及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有何影響？

　　汪利娜：這個(gè)規(guī)定不會(huì)使經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)縮水，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房銷售的對(duì)象隊(duì)伍很龐大，市場(chǎng)上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求非常大，不太可能縮水；有些開發(fā)商之所以擔(dān)憂這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)是在擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位。

　　新規(guī)定只是把進(jìn)入的門檻提高了，無(wú)論是資本金的提高，還是土地供應(yīng)制度的嚴(yán)格，都提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這將迫使開發(fā)商重新洗牌，一些自身資質(zhì)比較差的開發(fā)商就會(huì)被淘汰掉；此外，開發(fā)商們的利潤(rùn)可能也不會(huì)再像從前那么大，過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)從一定意義上來(lái)說(shuō)是一種扭曲了的市場(chǎng)，真正合理的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)回歸到由供求來(lái)決定。

　　袁鋼明：經(jīng)濟(jì)適用房是控制我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱的一種方式。同一個(gè)地段，商品房一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一個(gè)拉動(dòng)作用。從一定程度上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房抑制了商品房的房?jī)r(jià)。

　　房地產(chǎn)業(yè)存在惡性泡沫，這就需要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，而經(jīng)濟(jì)適用房就是一種控制手段，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著積極意義。

　　左暉：經(jīng)濟(jì)適用房制自實(shí)行以來(lái)，就是優(yōu)劣參半。新規(guī)應(yīng)該不會(huì)使經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)縮水。從買房者來(lái)看，還是長(zhǎng)期居住和購(gòu)買后作為過(guò)渡的居多，真正用來(lái)投資的并不多，所以，北京經(jīng)濟(jì)適用房的需求量還是很大的。我們公司做的是二手房市場(chǎng)，二手經(jīng)濟(jì)適用房只占我們業(yè)務(wù)的8%，所以，新規(guī)對(duì)我們沒(méi)有什么影響。

　　爭(zhēng)論之二：對(duì)低收入者意義有多大

　　主持人：為了使政府有限的財(cái)力和資源真正用于保障收入較低、住房較困難的家庭，《辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象和面積標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定，從銷售上，凡是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭未住滿5年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可以按不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)等等。這些規(guī)定對(duì)中低收入者來(lái)說(shuō)有什么實(shí)際意義？

　　汪利娜：新規(guī)定對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好因素，原來(lái)只是從收入上來(lái)對(duì)購(gòu)房者作出限定，現(xiàn)在還從供給上進(jìn)行了限定。當(dāng)然，最終能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生什么直接的影響，現(xiàn)在還不好說(shuō)。應(yīng)該看到，實(shí)施新規(guī)的初衷是好的，可究竟能實(shí)行到什么程度？效果怎樣？還涉及到各級(jí)政府的經(jīng)營(yíng)管理水平，以及各個(gè)地方的具體情況。在操作上也不是沒(méi)有漏洞可鉆，根據(jù)最新的經(jīng)濟(jì)適用房上市政策，辦理產(chǎn)權(quán)證未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，其交易價(jià)格不得高于原價(jià)，所以該價(jià)格限制很有可能會(huì)導(dǎo)致合同外的交易行為，也就是俗稱的“黑白合同”。

　　劉維新：經(jīng)濟(jì)適用房自1998年建設(shè)以來(lái)，已有6年的歷史，它的初衷是為了解決中低收入者的住房問(wèn)題。然而，從立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)、銷售到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)，并不能滿足真正的低收入者。由于沒(méi)有確立中低收入者的界定標(biāo)準(zhǔn)，更沒(méi)有確立該由誰(shuí)來(lái)確定、如何認(rèn)定等，政策只規(guī)定了價(jià)格構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有明確建造標(biāo)準(zhǔn)，比如，什么是符合中低收入家庭的實(shí)際需要戶型？每套住宅建造多少平方米？其結(jié)果是開發(fā)商從自身利益出發(fā)，絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)替政府把關(guān)，而是誰(shuí)有能力買，就賣給誰(shuí)，什么樣的戶型好就建設(shè)什么樣的房子。而且，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房，政府給予了免交土地出讓金等優(yōu)惠政策，其價(jià)格大大低于商品房，這樣，理所當(dāng)然地要大量擠占商品房市場(chǎng)。現(xiàn)在的新規(guī)能真正規(guī)避這種狀況滿足中低收入者？我看未必。

　　左暉：經(jīng)濟(jì)適用房作為一項(xiàng)政策性的保障措施，它的初衷是好的，可是會(huì)出現(xiàn)悖論。經(jīng)濟(jì)適用房究竟能不能保障中低收入者的利益，應(yīng)看它的限定。第一，規(guī)定年收入6萬(wàn)元以下的人才能購(gòu)買，6萬(wàn)元以下到底算不算中低收入？第二，6萬(wàn)元以下的人是否就能買得起經(jīng)濟(jì)適用房？現(xiàn)在買一套經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)錢是在32萬(wàn)元左右，這對(duì)于中低收入者來(lái)說(shuō)未必就是一個(gè)小數(shù)目。第三，年收入6萬(wàn)元以上的，是不是就能買得起商品房？這些都是需要考慮的問(wèn)題。

　　爭(zhēng)論之三：政府是否應(yīng)該介入

　　主持人：在房地產(chǎn)業(yè)中，政府扮演的角色總是頗有爭(zhēng)議，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房中，政府的介入導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的雙軌制，對(duì)此，各方也有各種說(shuō)法。政府究竟應(yīng)如何定位自己的角色？

　　汪利娜：政府應(yīng)該淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能總是一廂情愿地認(rèn)為市場(chǎng)該是什么樣。應(yīng)該肯定政府的初衷是好的，而我們看到政府出臺(tái)的一些規(guī)定的結(jié)果卻總是事與愿違。政府的干預(yù)，只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如打擺子，一會(huì)兒冷一會(huì)兒熱。比如，政府出臺(tái)的121文件，原本是想讓過(guò)熱的房地產(chǎn)降溫的，可結(jié)果怎樣呢？從今年1—3月份的房地產(chǎn)投資情況來(lái)看，達(dá)到了43%的歷史最高點(diǎn)。事實(shí)證明，房地產(chǎn)非但沒(méi)降溫而是更熱了，而這種熱往往是虛假催生的需求，它并不一定真實(shí)。

　　袁鋼明：政府當(dāng)然應(yīng)當(dāng)參與經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)存在巨大的投機(jī)性，如果完全市場(chǎng)化就會(huì)帶來(lái)巨大的惡性泡沫。而且，經(jīng)濟(jì)適用房有著公共事業(yè)的性質(zhì)，就需要政府的參與和控制。連最有投機(jī)性質(zhì)的股市都有各種限制，又何況是房地產(chǎn)業(yè)呢！

　　劉維新：政府參與是一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房既然是市場(chǎng)運(yùn)作，政府就不應(yīng)參與進(jìn)來(lái)，再說(shuō)房地產(chǎn)泡沫是來(lái)源于商品房而不是經(jīng)濟(jì)適用房，政府完全不應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行干預(yù)。如果要干預(yù)，那就不要進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作。有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的運(yùn)作不同，它只是國(guó)家為了解決中低收入者的住房困難出臺(tái)的一種方式，可事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房還是要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作。所以，政府參與經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，造成雙軌制的出現(xiàn)是一個(gè)很不合理的事情。

　　爭(zhēng)論之四：是否有存在必要

　　主持人：有專家認(rèn)為由于經(jīng)濟(jì)適用房管理成本太高，造成住宅市場(chǎng)的“雙軌”狀態(tài)，擾亂了市場(chǎng)秩序，各種改良措施的出臺(tái)也于事無(wú)補(bǔ)。因此，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該取消。經(jīng)濟(jì)適用房有沒(méi)有必要再存在下去呢？

　　袁鋼明：經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)然有存在的必要。但目前經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)存在許多弊端。一方面我國(guó)已有大量低房源供給存在，政府就不應(yīng)該再進(jìn)行過(guò)多的補(bǔ)給。其實(shí)，在國(guó)外，對(duì)于這些購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，只需要能解決一個(gè)住宿就行，政府沒(méi)有必要給予這么大的財(cái)政補(bǔ)貼。另一方面，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制購(gòu)買者的身份，比如在日本，對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的居民身份就做了嚴(yán)格的限制，避免不該得到這種政策優(yōu)惠的人得到優(yōu)惠，而真正的中低收入者卻得不到利益的現(xiàn)象。

　　但是，我們不能因?yàn)檫@些弊端、違規(guī)操作，就取消經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)該看到經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)業(yè)中的積極意義，而且從購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人來(lái)看，還是不富裕的占多數(shù)，而且它的需求非常大。從目前來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房的存在有著重要意義。

　　劉維新：我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有必要存在，至少在目前這個(gè)階段來(lái)看，沒(méi)有必要再存在下去了。第一，它把政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任委托給了開發(fā)商，開發(fā)商當(dāng)然是趨利的，這樣就限制不了利潤(rùn)率。第二，它造成了雙軌制。這種雙軌制又導(dǎo)致了雙軌的價(jià)格，擾亂了市場(chǎng)，而且還導(dǎo)致了不正之風(fēng)泛濫。第三，銀行承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)適用房的貸款上，銀行得貸出75%，這是非常危險(xiǎn)的。

　　汪利娜：是否實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)該根據(jù)各地的具體情況，不應(yīng)該搞一刀切，比如說(shuō)中西部地區(qū)，房?jī)r(jià)本來(lái)就不高，就沒(méi)必要搞經(jīng)濟(jì)適用房，如果需要拿出大量的財(cái)政補(bǔ)貼，恐怕反而會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一種不正常狀態(tài)。

　　要解決中低收入者的住房，光是在數(shù)量上下功夫是沒(méi)用的，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)上多元化的供給，為什么不能買二手房呢？為什么不能租廉價(jià)房？與其不斷地在數(shù)量上進(jìn)行擴(kuò)張，不如好好建立健全二手房法規(guī)，規(guī)范好廉價(jià)房屋的租售市場(chǎng)，利用好現(xiàn)有的存量房。

　　左暉：經(jīng)濟(jì)適用房是否應(yīng)當(dāng)存在，首先應(yīng)該把它存在的前提搞清楚。為了解決低收入者的住房而發(fā)展二手房市場(chǎng)、廉租房市場(chǎng)，這倒不一定。我認(rèn)為，二手房市場(chǎng)、廉租房市場(chǎng)，從政策的層面上來(lái)說(shuō)已經(jīng)做得差不多了，剩下的就是看市場(chǎng)如何發(fā)展，如何運(yùn)作，在這個(gè)問(wèn)題上，政府并不適宜過(guò)多參與。

　　責(zé)任編輯：原霞