問：為什么要對原《城市房屋拆遷管理條例》進(jìn)行修改？

　 曹：1991年6月1日起實施的《城市房屋拆遷管理條例》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，發(fā)揮了積極作用。但是，隨著改革的深入和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，原《條例》的不少規(guī)定已經(jīng)明顯不適應(yīng)城市房屋拆遷工作的需要，主要有五個方面的問題：一是，原《條例》規(guī)定的對被拆遷房屋的所有人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，房屋所有人的積極性不高，對拆遷房屋產(chǎn)生抵觸情緒；二是，原《條例》規(guī)定的安置方式單一，對房屋使用人僅規(guī)定了實物安置一種方式，導(dǎo)致被安置人因?qū)Π仓梅课莸攸c(diǎn)等條件不滿，遲遲不搬遷，影響拆遷進(jìn)度；三是，原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中被一些人所利用，以謀取不正當(dāng)?shù)睦�益；四是，原《條例》有關(guān)強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰，條件比較模糊，手續(xù)復(fù)雜，在實踐中很難操作；五是，原《條例》對拆遷單位的拆遷補(bǔ)償安置資金運(yùn)用缺乏有效的監(jiān)管，有的拆遷人取得拆遷許可證后抽逃資金，導(dǎo)致安置房不能及時建設(shè)、補(bǔ)償安置資金不能及時到位的情況時有發(fā)生。

　 問：《條例》修改的主要內(nèi)容是什么？

　 曹：《條例》修改的主要內(nèi)容是：明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對房屋使用人的安置；保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補(bǔ)償金額；進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序；充實和完善法律責(zé)任，加大對違法行為的處罰力度。

　 問：為什么要確立對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人安置的原則？

　 宋：確立這樣一個原則，主要有以下幾點(diǎn)考慮：一是，適應(yīng)了城鎮(zhèn)住房制度改革的需要。近幾年，我國城鎮(zhèn)住房制度改革取得了很大進(jìn)展，住房實物分配體制已經(jīng)基本被住房貨幣化分配體制所取代。存量可售公房的70％以上已經(jīng)銷售給個人，商品房銷售中個人購房的比例達(dá)到90％以上。城市住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)從原來公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭�人擁有住房為主體。實行對房屋所有人補(bǔ)償，兼顧使用人安置的原則，就是適應(yīng)了以個人擁有住房為主體的實際，同時又兼顧了承租戶的利益。二是，有助于理順貨幣補(bǔ)償條件下被拆除住房的財產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益。近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了加快拆遷進(jìn)度和適應(yīng)老百姓不同的住房需求，相當(dāng)多的城市開始實行貨幣化補(bǔ)償安置。但有的城市將貨幣補(bǔ)償安置資金的大部分給了房屋使用人，而房屋所有人卻得到很少。實際工作中，一些拆遷人甚至不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，使房屋所有人的利益受到損害。實行對所有人補(bǔ)償，兼顧使用人安置的原則，可以保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，理順房屋拆遷當(dāng)事人之間的財產(chǎn)關(guān)系。

　 問：在對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，如何保障房屋承租人，特別是目前大約30％尚未出售公房的承租人的利益呢？

　 宋：根據(jù)原《條例》規(guī)定，對于拆除出租住宅房屋應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。這樣規(guī)定，一方面，保護(hù)了承租人繼續(xù)租住住房的權(quán)利，但另一方面，卻限制了房屋所有人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。因此，新修改的《條例》第二十七條第一款規(guī)定，拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。這樣規(guī)定有兩層含義：一是，體現(xiàn)了對房屋所有人補(bǔ)償?shù)脑瓌t，保障了房屋所有人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是，設(shè)定了拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償?shù)那疤�，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關(guān)系，才能獲得補(bǔ)償。房屋所有人不能拿到貨幣補(bǔ)償款就棄承租人于不顧。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，為了保障房屋承租人的利益，《條例》第二十七條第二款進(jìn)一步明確規(guī)定，對雙方達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。這樣，既保證了對房屋所有人的補(bǔ)償，又使房屋承租人不會因拆遷而無房可住，防止產(chǎn)生社會不安定因素。

　 問：新的拆遷補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)與原《條例》規(guī)定的補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？為什么要這樣調(diào)整？

　 宋：原《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。這樣規(guī)定，是與原先以實物安置使用人為主的情況相適應(yīng)的。但是，對于房屋所有人來說，作價補(bǔ)償?shù)慕痤~往往不足以在市場上購買相應(yīng)的房屋。新修改的《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定�！钡诙�十五條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素�？梢�，按照新的規(guī)定，貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換實際是等價的。此外，新修改的《條例》在確定了新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時，取消了原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。對拆遷補(bǔ)償安置方式、標(biāo)準(zhǔn)作這樣的調(diào)整，適應(yīng)了各地推行貨幣化補(bǔ)償安置的客觀要求，為規(guī)范各地貨幣化補(bǔ)償安置的做法提供了基本的法律依據(jù)。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不盡相同，新修改的《條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。新修改的《條例》對拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定，可以避免住房實物安置中被拆遷人經(jīng)常遇到的延期回遷與安置、過渡期太長、影響正常的生活、學(xué)習(xí)和工作等問題，有利于社會穩(wěn)定；被拆遷人可以自行選擇購房的標(biāo)準(zhǔn)、地點(diǎn)，有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制；有利于簡化拆遷程序，便于對拆遷當(dāng)事人的監(jiān)督。

　 問：新修改的《條例》實施之前，拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行？

　 曹：新修改的《條例》實施之前，各地的拆遷補(bǔ)償安置仍應(yīng)當(dāng)執(zhí)行原《條例》，新修改的《條例》對實施之前的拆遷補(bǔ)償安置行為沒有溯及力。