個(gè)人住房貸款首套房標(biāo)準(zhǔn)放寬：超20城按區(qū)認(rèn)定住房套數(shù)

繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，各地首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正逐步放寬，全國超20城按區(qū)進(jìn)行住房套數(shù)認(rèn)定，此外部分城市出臺政策：將住房掛牌計(jì)劃出售，套數(shù)即可相應(yīng)核減。

超20城住房套數(shù)認(rèn)定范圍縮小至區(qū)

去年8月以來，對于住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在全國層面逐步放寬。

2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

政策明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

隨后的8月30日，廣州市打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策第一槍。深圳、上海、北京以及其他各線城市也紛紛跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

從各地發(fā)布的政策來看，對于住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍在不斷優(yōu)化，超20城首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍已縮小至區(qū)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至8月14日，全國超20城按區(qū)進(jìn)行住房套數(shù)認(rèn)定，將認(rèn)貸范圍收窄至購房所在區(qū)。早在去年，重慶、天津、昆明就已出臺相關(guān)政策，按區(qū)優(yōu)化調(diào)控。

今年以來，城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥、青島、杭州、鷹潭、成都、阜陽、蚌埠、淮南、蕪湖、馬鞍山、黃山等地出臺的政策中，均優(yōu)化了個(gè)人住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

以成都為例，8月12日，成都市發(fā)布多條關(guān)于購房的政策，其中明確，在本市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無住房的，認(rèn)定為首套房。

另以杭州為例，今年5月，杭州發(fā)布樓市政策，在本市范圍內(nèi)購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在區(qū)、縣（市）的住房情況，在所購住房所在區(qū)、縣（市）無住房的，辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。例如，某家庭在西湖區(qū)有一套住房但在上城區(qū)無住房，在上城區(qū)新購住房時(shí)，辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。

合肥也是同樣的操作。如張三家庭在廬陽區(qū)有一套住房，但在包河區(qū)無住房，其在包河區(qū)新購住房時(shí)，辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，多地首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍縮小至區(qū)，體現(xiàn)了政策持續(xù)松綁、一城一策的重要導(dǎo)向，預(yù)計(jì)接下來政策調(diào)整將從深度和廣度上進(jìn)一步發(fā)力。

此外，多地發(fā)布的政策中還提及將住房掛牌出售，住房套數(shù)即可相應(yīng)核減。

成都發(fā)布的新政中就有提及：“在擬購住房區(qū)（市）縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的，住房套數(shù)相應(yīng)核減?！?/p>

一線城市廣州也有類似的表述：在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化有利于釋放更多購房需求

關(guān)榮雪認(rèn)為，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步優(yōu)化，疊加當(dāng)前首套房貸款利率和首付比例均處于歷史較低水平，意味著將會有更多購房者享受到首套房的購房條件和貸款條件，釋放更多購房需求，對房地產(chǎn)市場恢復(fù)具有積極作用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也提到，當(dāng)前部分城市首套、二套的首付比例和房貸利率仍有較大差距，多數(shù)城市首套首付比例為15％，二套房首付比例為25％，首付比例相差10％，部分城市首套房貸利率在3％左右，二套房貸利率仍高于3．5％，房貸利率仍有50個(gè)基點(diǎn)左右的差距。按區(qū)優(yōu)化住房認(rèn)貸政策，在購房所在區(qū)無房即判定為首套，無疑將增加購房者購買首套住房的名額，可享受首套房貸利率及首付比例，在不同區(qū)購買多套住房的購房門檻、購房成本都會有較大幅度的下降，更有利于帶動改善需求的釋放。

從市場表現(xiàn)看，機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市二手房市場延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢，成交量維持一定規(guī)模；與此同時(shí)，二手房對新房市場形成分流，新房市場短期或仍承壓。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1－7月，重點(diǎn)15城二手房住宅成交59．0萬套，同比下降2．8％；單月數(shù)據(jù)而言，7月成交9．9萬套，環(huán)比增長2．9％，同比增長42．5％。價(jià)格方面，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)，2024年7月，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0．74％，已連續(xù)27個(gè)月環(huán)比下跌，同比下跌6．58％。

從重點(diǎn)城市成交來看，1－7月，二手房市場表現(xiàn)普遍優(yōu)于新房：上海、深圳、杭州、青島二手房同比均增長，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累計(jì)降幅在一成左右，新房銷售累計(jì)降幅均超三成。

中指研究院報(bào)告顯示，當(dāng)前二手房與新房市場之間置換傳導(dǎo)效應(yīng)減弱，替代效應(yīng)增強(qiáng)，分流了部分購房需求。究其原因，一方面是新房供給結(jié)構(gòu)影響，經(jīng)過多年發(fā)展，不少核心城市二手房成交量已超過新房市場，新房供給逐步郊區(qū)化，如北京五環(huán)外和上海外環(huán)外的新房占比均在八成左右，而二手房成交更集中在核心區(qū)板塊，在市場下行期，居民更傾向于購置核心區(qū)房產(chǎn)；另一方面，居民置業(yè)對新房交付仍有一定擔(dān)憂，首選更傾向現(xiàn)房。