青島出臺(tái)城中村改造新規(guī)公開(kāi)征求意見(jiàn)

關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)

（征求意見(jiàn)稿）

為積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，有效消除各類(lèi)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善人居環(huán)境、提升城市形象，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2023〕25號(hào)）等文件，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以保障居民權(quán)益、優(yōu)化人居環(huán)境、節(jié)約集約土地、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標(biāo)，深化以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，建設(shè)宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

（二）基本原則

——規(guī)劃引領(lǐng)、分類(lèi)實(shí)施。結(jié)合區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平等因素統(tǒng)籌規(guī)劃，推進(jìn)整片區(qū)改造。堅(jiān)持因地制宜、分類(lèi)施策，合理選擇拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造模式，科學(xué)制定改造方案。

——以人為本、尊重民意。尊重居民意愿，把維護(hù)居民利益貫穿改造全過(guò)程。補(bǔ)償方案、安置區(qū)選址等應(yīng)履行民主程序，保持補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)性、穩(wěn)定性，確保公開(kāi)透明、公平公正。

——實(shí)事求是、依法推進(jìn)。堅(jiān)持成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。區(qū)（市）政府結(jié)合市場(chǎng)情況精準(zhǔn)測(cè)算，科學(xué)選擇投融資方式，平衡好改造成本與開(kāi)發(fā)收益，堅(jiān)持市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與改造，依法依規(guī)推進(jìn)城中村改造。

——先謀后動(dòng)、動(dòng)則必成。區(qū)（市）政府應(yīng)做好居民意見(jiàn)征集、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、補(bǔ)償安置資金落實(shí)等前期工作，確保城中村改造先謀后動(dòng)、動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。

（三）改造范圍

已批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的各類(lèi)城中村，可納入城中村改造范圍。

二、改造模式

（一）拆除新建模式。對(duì)嚴(yán)重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區(qū)內(nèi)臟亂差片區(qū)和城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域內(nèi)且項(xiàng)目能夠通過(guò)自身或在區(qū)域、市域范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理。

（二）整治提升模式。對(duì)拆除新建無(wú)法盈虧平衡的或因歷史文化風(fēng)貌保護(hù)等具有保留價(jià)值的城中村，優(yōu)先通過(guò)房屋修繕、配套完善、環(huán)境整治和節(jié)能改造等方式，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展經(jīng)常性整治提升和實(shí)施管理，守住安全底線(xiàn)。

（三）拆整結(jié)合模式。同一城中村范圍內(nèi)部分區(qū)域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對(duì)該區(qū)域按拆除新建模式進(jìn)行改造。對(duì)涉及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)需要等暫不具備拆除條件的區(qū)域開(kāi)展經(jīng)常性整治提升。

三、改造程序

(一)編制城中村改造規(guī)劃計(jì)劃。市城中村改造主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和區(qū)（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規(guī)劃計(jì)劃,明確改造目標(biāo)、改造方式、資金籌措、組織實(shí)施等內(nèi)容。規(guī)劃計(jì)劃可根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。

（二）開(kāi)展調(diào)查摸底和盈虧平衡分析。區(qū)（市）城中村改造主管部門(mén)或鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)對(duì)擬改造城中村進(jìn)行房屋調(diào)查摸底和成本測(cè)算；并依據(jù)調(diào)查摸底、改造成本測(cè)算、土地初步配置、規(guī)劃等情況，進(jìn)行項(xiàng)目盈虧平衡分析。區(qū)（市）自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)土地調(diào)查、土地價(jià)格測(cè)算、土地初步配置等工作。

（三）編制改造可行性分析報(bào)告。項(xiàng)目盈虧平衡分析完成后，區(qū)（市）政府確定的部門(mén)采取書(shū)面等方式征求改造范圍內(nèi)被搬遷居民的改造意愿，組織編制社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，主要包括：對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行綜合研判，確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出防范措施和處置預(yù)案等。根據(jù)項(xiàng)目盈虧平衡分析、居民改造意愿匯總、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等情況，組織編制《城中村改造可行性分析報(bào)告》。

（四）制定年度改造計(jì)劃。對(duì)已具備實(shí)施條件的項(xiàng)目，區(qū)（市）政府負(fù)責(zé)向市級(jí)主管部門(mén)申報(bào)納入城中村改造年度計(jì)劃。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)牽頭，會(huì)同市發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)年度改造計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后按程序逐級(jí)上報(bào)，同意后組織實(shí)施。確有必要并經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)同意后，年度改造計(jì)劃可按上述程序進(jìn)行調(diào)整。

（五）編制實(shí)施方案。年度計(jì)劃下達(dá)后，區(qū)（市）政府確定的部門(mén)負(fù)責(zé)編制《城中村改造實(shí)施方案》，主要包括：項(xiàng)目概況、盈虧平衡分析、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、可行性分析報(bào)告、搬遷補(bǔ)償方案、安置區(qū)建設(shè)規(guī)模、搬遷和回遷計(jì)劃、資金保障計(jì)劃、設(shè)計(jì)方案等。

（六）組織實(shí)施

1.搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂。按民主程序召開(kāi)村（居）兩委會(huì)、黨員（代表）大會(huì)、村（居）民（代表）大會(huì)，啟動(dòng)搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂。協(xié)議簽訂工作原則上應(yīng)在三個(gè)月之內(nèi)基本完成。

2.安置房建設(shè)。安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分征求居民意見(jiàn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)須符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)規(guī)定和《關(guān)于青島市安置房建設(shè)品質(zhì)提升的指導(dǎo)意見(jiàn)》及各區(qū)（市）安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等要求。安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房水平，安置房規(guī)劃建設(shè)周期原則上要控制在36個(gè)月之內(nèi)。社區(qū)可組織居民監(jiān)督小組全過(guò)程參與安置房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督。

3.居民回遷。安置房達(dá)到交付條件前，在充分尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，制定回遷方案，依法依規(guī)推進(jìn)選房回遷工作，并做到全過(guò)程公平、公開(kāi)、公正。

四、搬遷補(bǔ)償

（一）補(bǔ)償方式

城中村改造一般采用房屋補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償（含房票補(bǔ)償）兩種方式。采用房屋補(bǔ)償?shù)?，房屋在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和住宅交付使用要求。采用貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)在房屋搬遷補(bǔ)償方案公告前明確資金來(lái)源，專(zhuān)款專(zhuān)用；其中采用房票補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)合理確定房票有效期、政策獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償房源庫(kù)，嚴(yán)格落實(shí)兌付資金來(lái)源，確保房票及時(shí)兌付。

（二）面積認(rèn)定

實(shí)施搬遷補(bǔ)償前，應(yīng)首先對(duì)被搬遷房屋或宅基地面積進(jìn)行認(rèn)定。認(rèn)定時(shí)應(yīng)以合法產(chǎn)權(quán)證明或建房批準(zhǔn)文件記載為準(zhǔn)。其中，宅基地面積的確認(rèn)，以土地權(quán)屬證書(shū)或其他合法批準(zhǔn)文件、司法文書(shū)載明的土地使用面積為準(zhǔn)；房屋建筑面積的確認(rèn)，以房屋權(quán)屬證書(shū)或其他合法批準(zhǔn)文件、司法文書(shū)載明的房屋建筑面積為準(zhǔn)；土地批準(zhǔn)用途為非居住用地、房屋性質(zhì)為非住宅的，以合法權(quán)屬證件載明的建筑面積為準(zhǔn)。

被搬遷人不能提供相關(guān)證書(shū)、文件、司法文書(shū)，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)模捎匈Y質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量土地使用面積或房屋建筑面積后，村（居）兩委會(huì)議研究提出初步認(rèn)定意見(jiàn)，經(jīng)公示無(wú)異議后報(bào)街道單獨(dú)或與區(qū)（市）相關(guān)部門(mén)共同審核。

（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.選擇房屋補(bǔ)償?shù)?，可選擇以合法宅基地面積為基準(zhǔn)或以合法宅基地上房屋為基準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，安置面積為應(yīng)安置面積與優(yōu)惠價(jià)購(gòu)置面積之和。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定安置方式。

選擇以合法宅基地面積為基準(zhǔn)補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)安置面積以宅基地面積為基本計(jì)算依據(jù)，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補(bǔ)助（系數(shù)一般不大于上述面積之和的12%）；可結(jié)合搬遷時(shí)限要求，給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)面積（一般不大于30平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

選擇以合法宅基地上房屋為基準(zhǔn)補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)安置面積為合法宅基地正房間數(shù)乘以相應(yīng)的系數(shù)（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或?yàn)榉课莺戏ńㄖ娣e，同時(shí)可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

應(yīng)安置面積還應(yīng)結(jié)合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區(qū)（市）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體細(xì)化。

實(shí)際安置面積大于應(yīng)安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)；實(shí)際安置面積小于應(yīng)安置面積的，差額部分由搬遷主體對(duì)被搬遷居民貨幣補(bǔ)差。差額部分宜控制在20平方米以?xún)?nèi)。具體優(yōu)惠價(jià)格和貨幣補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。

2.選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償總金額以應(yīng)安置面積為基本計(jì)算依據(jù)，具體為被搬遷人應(yīng)安置面積乘以搬遷范圍周邊同類(lèi)房屋評(píng)估單價(jià)計(jì)算的金額，同時(shí)可考慮獎(jiǎng)勵(lì)面積、宅基地上附屬物評(píng)估值。選擇房票補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金外，各區(qū)（市）可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際實(shí)施政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

3.房屋補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償費(fèi)用還包括房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)用，主要有搬遷費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等。

五、保障措施

（一）財(cái)稅金融支持。多渠道籌措資金。區(qū)（市）政府應(yīng)當(dāng)制定本區(qū)域內(nèi)資金平衡方案，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金區(qū)域內(nèi)綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡。城中村改造所需資金涉及政府投資的主要由區(qū)（市）政府承擔(dān)。鼓勵(lì)和支持民間資本參與城中村改造，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

資金來(lái)源包括：國(guó)家有關(guān)城中村改造的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助；政府專(zhuān)項(xiàng)債券等地方政府財(cái)政資金；城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款；城中村改造貸款；企業(yè)債券、基金等社會(huì)資金；其他符合規(guī)定的資金。

城中村改造貸款、專(zhuān)項(xiàng)借款等資金實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化城中村改造金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。

符合條件的城中村改造項(xiàng)目適用現(xiàn)行棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅費(fèi)支持政策。其安置用地土地出讓收入不再計(jì)提（或統(tǒng)籌）市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。

（二）土地扶持。城中村改造項(xiàng)目土地四至范圍在村集體建設(shè)用地基礎(chǔ)上，可擴(kuò)大至周邊少量低效用地。允許通過(guò)在集體建設(shè)用地之間、集體與國(guó)有建設(shè)用地之間進(jìn)行土地整合、置換等方式，促進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌和成片開(kāi)發(fā)。在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地按規(guī)定辦理劃撥或出讓手續(xù)。安置用地應(yīng)優(yōu)先供地。

（三）規(guī)劃扶持。區(qū)（市）政府應(yīng)在符合國(guó)土空間規(guī)劃的條件下，對(duì)環(huán)境容量、城市景觀、綜合交通、公共配套等要素進(jìn)行充分評(píng)估論證。市自然資源和規(guī)劃部門(mén)應(yīng)在符合法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)及周邊條件要求，結(jié)合已批或在編規(guī)劃，合理確定規(guī)劃用地性質(zhì)和指標(biāo)，對(duì)改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)予以支持優(yōu)化。

（四）集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障。城中村改造應(yīng)保障集體經(jīng)濟(jì)組織的長(zhǎng)期收益。優(yōu)化配置社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，合理使用土地資源，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織增收渠道，原則上不再集中配建集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)置優(yōu)質(zhì)商業(yè)、商務(wù)用房用作集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房。

（五）保障性住房建設(shè)。將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。符合條件的安置區(qū)剩余房源，可納入各區(qū)（市）保障房管理范圍，實(shí)行統(tǒng)一管理。鼓勵(lì)將村（居）民富余的安置房以小戶(hù)型為主單獨(dú)設(shè)計(jì)、集中建設(shè)，并長(zhǎng)期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵(lì)在妥善做好原有租戶(hù)安置搬遷、租金基本穩(wěn)定的前提下，將城中村房屋整體長(zhǎng)期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。防止出現(xiàn)新的城中村。

六、組織實(shí)施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。按照“市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)市主導(dǎo)”的原則，由市規(guī)劃建設(shè)保障性住房和推進(jìn)城中村改造工作專(zhuān)班（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工作專(zhuān)班）統(tǒng)籌全市城中村改造工作，各成員單位要大膽創(chuàng)新政策機(jī)制，解決改造過(guò)程中存在的共性問(wèn)題，限時(shí)完成各類(lèi)手續(xù)辦理，確保改造工作順利開(kāi)展。各區(qū)（市）政府作為第一責(zé)任主體，應(yīng)建立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，合理確定改造時(shí)序，并具體負(fù)責(zé)推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)城中村改造工作。

（二）加強(qiáng)考核督導(dǎo)。將城中村改造工作納入全市高質(zhì)量發(fā)展綜合績(jī)效考核體系，由工作專(zhuān)班負(fù)責(zé)完善量化考核機(jī)制，并嚴(yán)格組織實(shí)施。對(duì)按時(shí)、保質(zhì)、保量或超額完成城中村改造目標(biāo)任務(wù)的區(qū)（市）政府予以激勵(lì)。

（三）注重宣傳引導(dǎo)。建立健全市、區(qū)（市）城中村改造宣傳機(jī)制，接受社會(huì)和群眾監(jiān)督。全面宣傳改造政策、通報(bào)改造進(jìn)度、展示改造成果，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)（市）推進(jìn)城中村改造的責(zé)任感和緊迫感，提升居民參與改造的積極性和主動(dòng)性。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。