青島新政策讓加裝電梯有規(guī)可依 需求量井噴式增長

近年來島城政策不斷推陳出新 讓加裝電梯有規(guī)可依 需求量井噴式增長

如今，老樓加裝電梯早已不是新鮮事，但真要辦成這件事卻并不容易。在過去6年里，老樓加裝電梯可謂難點、堵點頻頻出現(xiàn)：老樓增設(shè)電梯屬于對既有房屋的建設(shè)改造，不可避免會對相關(guān)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響，尤其是低層住戶和高層住戶的利益沖突最為典型；加裝電梯的業(yè)主要分攤不少費用，花多少錢才合適也成為一大問題……如何讓加裝電梯這一政策更好落地，為居民帶來實實在在的便捷，島城相關(guān)部門一直在政策層面進行積極探索與創(chuàng)新。近年來，隨著扶持政策逐漸完善、財政獎補不斷減負，可復(fù)制、可推廣的政策措施和經(jīng)驗做法已經(jīng)屢屢打通加裝電梯的“任督二脈”，讓加梯從“難產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“量產(chǎn)”，也讓島城加梯之路越走越順、行穩(wěn)致遠。

A

【政策發(fā)展】

老樓加梯有規(guī)可依

青島老樓加裝電梯的試點探索始于2016年，快速推進則從2019年開始。

島城早在2016年便出臺了《青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案》，詳細規(guī)定了電梯的加裝條件、安裝主體以及實施程序。方案規(guī)定加裝電梯的資金來源主要包括：業(yè)主自籌資金、所涉及房屋分戶賬中的專項維修資金、財政補助資金和社會投資等。青島老樓加裝電梯的工作在摸索中起步。

2019年，經(jīng)過對前期工作的總結(jié)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市財政局、市自然資源和規(guī)劃局、市市場監(jiān)管局制定了《青島市既有住宅加裝電梯辦理指南》，從基層組織調(diào)節(jié)、辦理流程、施工組織和驗收等全過程進行細化，進一步規(guī)范了我市既有住宅加裝電梯項目的辦理流程，也為有加裝電梯意向的市民提供了一份更加詳細的參考資料，推動加裝電梯工作逐步提速。

打通居民協(xié)商“堵點”

居民協(xié)商意愿是老樓加裝電梯繞不開的話題，也是不少居民反映的最難的“開頭一公里”。盡管加裝電梯可以給高層住戶帶來方便，但這項惠民政策也會在落實中遭遇阻力。由于低層業(yè)主特別是一樓住戶出行一般用不上電梯，且加裝電梯在噪音和采光、通風(fēng)等方面會造成一定影響，因此在具體加裝過程中經(jīng)常出現(xiàn)“一戶攔一樓”的情況，讓許多居民的“電梯夢”無法實現(xiàn)。

為了保證電梯加裝工作的順利實施，讓更多居民受益，2021年1月《青島市既有住宅加裝電梯暫行辦法》發(fā)布實施，根據(jù)《民法典》，將原來的“加裝電梯所在單元業(yè)主全體同意”調(diào)整為“由本單元（本棟）專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意并簽訂書面同意意見”，從政策層面降低了加裝電梯的啟動難度。

發(fā)展至今，島城老舊小區(qū)加裝電梯多為“政府扶持＋居民自治”，運作模式為市級層面制定政策、區(qū)級層面具體實施、街道和社區(qū)層面參與協(xié)商、居民開展自治。

財政獎補為居民減負

關(guān)于加裝電梯，老百姓最關(guān)心的問題便是“我需要花多少錢？”。普通6層高的老樓，采用錯層入戶的加裝電梯工程金額通常超過50萬元，這對于居民來說是一筆不小的開支。其實早在2016年《青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案》中，便提出加裝電梯的資金來源包括業(yè)主自籌資金、所涉及房屋分戶賬中的專項維修資金、財政補助資金和社會投資等四部分。其中業(yè)主自籌資金部分，應(yīng)根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由業(yè)主協(xié)商確定。財政補助資金部分由相關(guān)區(qū)（市）政府落實，市級財政對區(qū)（市）進行獎補。最初實施財政補助的期限為2016年至2020年。

2020年青島市印發(fā)《市級既有住宅加裝電梯獎補資金管理辦法》，其中明確，市級對各區(qū)市符合獎補條件的加裝電梯每部獎補10萬元，補貼期限至2022年12月31日。

2023年，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市財政局再次發(fā)布《市級既有住宅加裝電梯獎補資金管理辦法》，資金獎補政策再延續(xù)3年，至2025年。為了拓展資金來源，在青島市相關(guān)政策中，還允許產(chǎn)權(quán)人及產(chǎn)權(quán)人的直系親屬提取住房公積金用于加裝電梯。

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【經(jīng)驗創(chuàng)新】

創(chuàng)新電梯集中采購模式

在近幾年的探索中，創(chuàng)新的工作方法體現(xiàn)在加梯的每一步。島城積極開展既有住宅加裝電梯工作，各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際，探索創(chuàng)新加裝模式和工作方法，形成了一些可復(fù)制、可推廣的政策措施和經(jīng)驗做法，取得了良好成效。2023年，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了第三批老樓加裝電梯可復(fù)制推廣的經(jīng)驗。經(jīng)驗指出，當(dāng)前我市“小區(qū)整體推進、電梯集中采購”模式類型包括3類：老舊小區(qū)改造總包單位集中采購模式、小區(qū)業(yè)委會集中采購模式和社區(qū)集中采購模式。

老舊小區(qū)改造總包單位集中采購模式為結(jié)合老舊小區(qū)改造，提前謀劃加裝電梯，統(tǒng)籌推進實施。由老舊小區(qū)改造總包單位作為加裝電梯集中采購主體，業(yè)主代表參與招標工作，發(fā)揮總包單位整合設(shè)計、施工、生產(chǎn)等市場主體資源優(yōu)勢，尊重居民選擇意愿，確定電梯品牌、加裝形式，將加裝電梯深度融入老舊小區(qū)改造，實現(xiàn)整體推進。

小區(qū)業(yè)委會集中采購模式是在街道、社區(qū)的指導(dǎo)下，以小區(qū)業(yè)委會為載體，對市場進行調(diào)研，開展居民自治，通過民主協(xié)商，匯總居民意見，由業(yè)委會作為采購主體，對居民意向相對集中的實施主體、電梯品牌進行集中采購。小區(qū)業(yè)主在集體協(xié)商論證的過程中，對加裝電梯及相關(guān)市場情況有了深入了解，既可報名集中采購，也可自主選擇采購?fù)鈨?nèi)容。

社區(qū)集中采購模式主要針對村改居的小區(qū)，這種小區(qū)原村民集中居住，社區(qū)組織集中推進加裝電梯優(yōu)勢明顯。由社區(qū)組織摸排居民意見后，通過召開社區(qū)兩委會、全體黨員代表大會等形式對采購事宜進行民主決策，確定以社區(qū)居委會或村辦企業(yè)為采購主體，統(tǒng)籌推進加裝電梯事宜。

“小區(qū)整體推進、電梯集中采購”模式，有諸多優(yōu)勢，包括有利于集中意見、為居民省時。由業(yè)主代表參與集中采購招標工作，為居民提供了了解加裝電梯的渠道和選擇參考。有利于降低成本，為居民省錢。集中采購批量大，與供應(yīng)商談判價格有優(yōu)勢，可以降低設(shè)備及建材成本，統(tǒng)籌施工也可降低施工方面成本。居民全程參與，對價格清晰了解，認同度高。有利于統(tǒng)一管理，為居民省心。集中采購可以要求供應(yīng)商負責(zé)包含電梯設(shè)計、生產(chǎn)、安裝及售后維保。生產(chǎn)安裝效率高，后期維保由供應(yīng)商直接負責(zé)，服務(wù)更全面到位，電梯的加裝和運行更有保障，居民更放心。集中采購，統(tǒng)一實施，實現(xiàn)一次報審，一次管線遷移，一次基坑澆筑，能夠最大程度減輕居民和企業(yè)的負擔(dān)，避免反復(fù)開挖路面、反復(fù)遷改管線給居民帶來的日常生活不便。

加梯市場需求量增加

這些年，島城老樓加裝電梯的市場需求量不斷增加，也使得電梯加裝企業(yè)從零發(fā)展至了上百家?！?016年，青島老樓加裝電梯進入試點探索階段，那時候幾乎沒有專門為老樓加裝電梯的企業(yè)。2018年，我們公司成立，當(dāng)時全市此類公司僅有兩三家。隨著6年來市場需求的增加，島城的電梯加裝企業(yè)如今已經(jīng)有上百家?！鼻鄭u云梯科技有限公司行政總監(jiān)蔣南說道?！?022年，我們在青島市一共加裝了近60部電梯，與前一年相比數(shù)量幾乎翻了一番；2023年，我們在全市一共加裝了40多部電梯，這兩年全市老樓加梯可以說是井噴式增長?；乜催@些年，我們在臺西四路26號和28號、東海一路12號等地，都成功加裝了不少電梯，目前加裝范圍覆蓋市內(nèi)四區(qū)及西海岸新區(qū)?！笔Y南說道。

在市場需求增加的背后，近年來，隨著老樓加裝電梯工作不斷推進，市場技術(shù)改進與提升，以及施工材料的更新?lián)Q代，加裝電梯的施工及用料也在不斷升級。結(jié)合青島本地地理環(huán)境，如今，加裝電梯工程用的鋼結(jié)構(gòu)井道都經(jīng)過專業(yè)防火防腐處理，連廊裝修過程中使用的型材、吊頂、地板等材料也更新升級，讓加裝電梯更安全、更美觀。蔣南介紹，受樓層高低、施工條件、電梯品牌等因素影響，按照普通6層住宅樓計算，目前老樓加裝一部電梯費用大約為50多萬元，在市、區(qū)兩級獎補政策下，本著低樓層費用向高樓層費用依次遞增的原則，經(jīng)過居民協(xié)商，用戶按比例分攤。

“隨著人口老齡化的不斷加劇及居民生活條件的改善，加裝電梯的市場需求預(yù)計還會不斷增大。這些年政府部門出臺了許多政策，比如獎補資金延期的政策，給居民延長了享受這一惠民政策的期限，也讓企業(yè)吃了定心丸，期待以后的市場項目能逐漸增多。”蔣南說道。

“居民的需求越來越強烈，政府部門不斷出臺政策支撐，而且現(xiàn)在加裝電梯外觀工藝和材料也有升級變化，企業(yè)加裝速度快、質(zhì)量好，居民也能享受到方便，我認為這個市場未來會變得更好。”多位電梯加裝公司的負責(zé)人員表示，現(xiàn)在許多居民對老樓加裝電梯需求增加，小區(qū)里有單元樓加裝電梯后，鄰里間也會互相分享體驗感受、口口相傳，他們相信未來加裝電梯市場會變得越來越好。

成功關(guān)鍵在于牽頭人

這些年，在啟動推進加裝電梯的過程中，經(jīng)常會面對普遍性難題，在居民眼中提高加梯成功率的關(guān)鍵因素是什么？

在許多成功加裝電梯的小區(qū)居民看來，牽頭業(yè)主很關(guān)鍵。牽頭業(yè)主平時鄰里關(guān)系要維持得比較好，跟大家熟絡(luò)，而且要讓鄰居們看到加裝電梯的好處。幾個牽頭業(yè)主可以做出分工，有懂建筑工程的，可負責(zé)考察、選擇加裝電梯企業(yè)；有年齡大、資格老的，可負責(zé)做鄰里工作等。“某小區(qū)一個單元有16戶業(yè)主，其中3戶反對加裝電梯，后來牽頭人一戶戶做工作，帶著反對加裝電梯的低樓層業(yè)主去已經(jīng)加裝電梯的小區(qū)參觀、試乘，聽聽已經(jīng)加裝電梯的居民的說法。這樣一來，一開始反對的3戶最后都同意加裝了，其中兩戶更是表示要出資使用?！倍辔痪用窀嬖V記者，在現(xiàn)實生活中，如果大部分有加梯想法的老樓沒有牽頭業(yè)主，那么很多居民會保持觀望態(tài)度，讓加梯進度停滯不前。

同時，居民們普遍認為，如果街道、社區(qū)或業(yè)委會組織整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、同步施工，對于政府部門、居民和加裝電梯承建公司都有好處，畢竟加裝電梯不是建好就結(jié)束了，還要考慮后續(xù)的管理維護問題。

加強對施工單位的管理

隨著越來越多的小區(qū)住宅進入老樓階段，島城電梯加裝的需求上升比較快，如何選擇規(guī)范的施工單位變得十分重要。電梯加裝施工單位魚龍混雜、施工過程不規(guī)范、與住戶產(chǎn)生糾紛等問題值得關(guān)注?！拔覀冊谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，電梯施工單位都會與用戶簽署施工合同，并在補充合同中明確一旦不能施工，所繳費用全額退還。但在實際執(zhí)行中，當(dāng)電梯加裝的行為不能按照合同實施時，經(jīng)常出現(xiàn)施工單位拒絕全額退還已繳費用的情況。這表明，對加裝電梯施工單位的管理和行為規(guī)范仍缺乏明確的管理主體、遴選機制、獎懲機制、退出機制等?！笔姓f(xié)委員、市委黨校管理學(xué)教研部副主任李光全表示，應(yīng)重視老樓加裝電梯工作中施工單位的科學(xué)有效管理，從全市層面出臺老樓加裝電梯施工的管理辦法，對老樓加裝電梯施工主體明確具體條件和具體標準，明確社區(qū)居委會、物業(yè)等在老樓加裝電梯中的協(xié)助管理、協(xié)助監(jiān)督和推進協(xié)商職能。

李光全建議，對老樓加裝電梯單位進行“白名單”管理制度，將有問題、投訴多的施工企業(yè)納入“黑名單”，對問題嚴重或造成惡劣影響的企業(yè)實施市場禁入，為老樓電梯的加裝工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。開展老樓加裝電梯優(yōu)秀示范項目和施工單位的評選，鼓勵民眾反映好、社會評價高、項目實施好的老樓電梯加裝施工企業(yè)做大做強，形成示范效應(yīng)。

“老樓加裝電梯本身是個系統(tǒng)工程，這個民心所向的工程要辦好需要多方發(fā)力，從一開始的籌劃、申請、招標、施工、驗收到后續(xù)管理，居民、物業(yè)、政府相關(guān)部門、電梯公司等各方要形成合力，及時跟進，形成長效機制和完備方案，避免讓一些小問題變?yōu)榇箅y題?！笔姓f(xié)委員、青島國際青年創(chuàng)客基地主任王可鋒說，老樓加裝電梯和老百姓的生活息息相關(guān)，其民生意義重大，如何把這一項惠民工程做好，考驗著城市治理水平。

讓老樓加裝電梯“行穩(wěn)致遠”，意義重大，這也需要相關(guān)各方齊發(fā)力，發(fā)現(xiàn)痛點難點堵點并及時解決，真正把好事辦好。

新聞延伸

規(guī)范市場行為建立正負面清單制度

2023年，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立既有住宅加裝電梯實施主體正負面清單制度的通知》（以下簡稱《通知》），旨在進一步規(guī)范既有住宅加裝電梯實施主體市場行為，形成居民與企業(yè)間的良性互選機制，為居民選擇加裝電梯實施主體提供有益引導(dǎo)。

《通知》提到，各區(qū)（市）梳理本轄區(qū)已交付使用的既有住宅加裝電梯項目，集中公布組織實施數(shù)量前5名的實施主體名單，作為正面清單。正面清單內(nèi)容應(yīng)至少包含既有住宅加裝電梯項目實施主體的名稱、法人或其他組織統(tǒng)一社會信用代碼、本轄區(qū)范圍內(nèi)承攬的已交付使用加裝電梯項目數(shù)量，各區(qū)（市）可根據(jù)實際情況增加公示的信息。

與此同時，還會設(shè)置負面清單，其中提到，各區(qū)（市）結(jié)合日常工作以及相關(guān)部門、街道、社區(qū)、居民反映情況，對經(jīng)查實的實施主體在組織實施加裝電梯項目推進過程中發(fā)生的未按規(guī)定協(xié)助居民開展征求意見和表決、違反各項報建程序、無故拖延項目進展、發(fā)生工程質(zhì)量安全責(zé)任事故等問題，集中公布相關(guān)實施主體名單，作為負面清單。負面清單內(nèi)容應(yīng)至少包含既有住宅加裝電梯項目實施主體的名稱、法人或其他組織統(tǒng)一社會信用代碼、納入負面清單的不良行為基本情況等，各區(qū)（市）可根據(jù)實際情況增加公示的信息。

加裝電梯成為

老舊街區(qū)改造重點

2023年，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市老舊街區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》，明確了老舊街區(qū)改造范圍、改造工作的重點任務(wù)和建設(shè)標準。在改造內(nèi)容方面，11項完善類和6項提升類改造內(nèi)容為“能改則改”，其中加裝電梯等應(yīng)作為重點優(yōu)先列入改造。

去年，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了第三批既有住宅加裝電梯可復(fù)制政策措施清單，推廣膠州市、市北區(qū)、嶗山區(qū)連片加裝、集中采購等經(jīng)驗做法。會同相關(guān)部門制定發(fā)布了《關(guān)于進一步做好既有住宅加裝電梯組織實施工作的通知》，提出了21條工作措施，進一步解決基層組織作用發(fā)揮不充分、居民矛盾化解不及時等組織實施環(huán)節(jié)中存在的問題。同時，提出對群眾有意愿、具備加裝條件，但居民還沒有完全形成共識的，可結(jié)合改造提前做好管線遷改、底坑施工等基礎(chǔ)工作，為將來條件成熟時的加裝工作降低成本、創(chuàng)造條件、提高效率。

本版撰稿攝影（除署名外）（觀海新聞／青島早報記者 楊博文）