近日,中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2019年11月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.80%,相比上個月雙雙下降5個基點。這是LPR利率登場以來,第一次出現(xiàn)實體利率和樓市利率雙雙下降。
雖然下調(diào)幅度只有5個基點,與標準降息的25個基點相比可以忽略不計。然而,這種場景的出現(xiàn),無疑傳達了與眾不同的市場信號。
政策寬松有助于后市
近幾個月來,各地在土地、人才方面的政策有不同程度的調(diào)整,再加上此次銀行利率調(diào)整,政策方面的異動略向?qū)捤蓛A斜。
對此次利率調(diào)整,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,對于房地產(chǎn)市場來說,影響最大的政策是利率政策,而1年期LPR主要是企業(yè)貸款成本,5年期以上LPR基本代表了房貸利率的走勢,5年期以上LPR的降低,代表了房貸利率的下調(diào)也將成為趨勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,從后續(xù)市場表現(xiàn)看,近期市場觀望情緒繼續(xù)增加,而類似LPR利率下調(diào)客觀上使得房貸的壓力會減小,這也有助于后續(xù)購房者的積極入市。到了年底房企的降價促銷力度增大,相關房貸的優(yōu)惠自然也容易吸引更多的購房者入市,進而有助于帶來更多的市場交易活躍態(tài)勢。
張大偉還指出,LPR的降低,對于房地產(chǎn)市場肯定是利好消息,而且從趨勢看,這一次的降低只是開始,后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢。對于剛需購房者來說,針對當下的優(yōu)質(zhì)房源,可以考慮購買,特別是大部分城市已經(jīng)限制房價。整體看,預計房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。但因為各種政策約束,預計下調(diào)的空間也有限,保持平穩(wěn)將是主流。
維穩(wěn)發(fā)展依然是樓市基本面
對樓市而言,5個基點的下調(diào),其象征意義大于實際意義,更多的是傳遞了一種市場維穩(wěn)的信號。樓市利率的微調(diào),意味著調(diào)控正式從“遏制大漲”步入“防范大跌”的新階段。
一直以來,穩(wěn)樓市,既要遏制大漲,又要防范大跌。如果說之前很長一段階段,遏制大漲一直都擺在第一位。那么從今年年中以來,“防范大跌”的緊迫性越來越突出。
目前,已有多地政府出臺“限跌令”,更有不少城市以搶人政策之名變相松開限購之口,這一切都是為了防范可能出現(xiàn)的下跌。值得一提的是,在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)里,70個大中城市,已有35個城市二手房出現(xiàn)環(huán)比下滑,占比一半,下跌城市首次超過上漲城市,代表市場出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折信號。
因此,在這種背景下,維穩(wěn)無疑就顯得很重要。眾所周知,中國樓市是典型的政策市。在政策市面前,房地產(chǎn)從來不具備獨立性,服務經(jīng)濟才是其存在的最大理由。樓市調(diào)控是松是緊,是寬是收,都要隨著經(jīng)濟形勢變動而變動。因此,就現(xiàn)實而言,橫盤仍舊是當然樓市最佳的結果。利用橫盤來消化風險、釋放壓力,同時騰出手來發(fā)展制造業(yè),刺激實體經(jīng)濟。也就是說,平穩(wěn)發(fā)展可能依然是2020年中國樓市最大的基本面。
貸款者月供變化不大
作為近年來首次購房貸款利率的下調(diào),對購房貸款者的影響能有多大呢?
假定住房貸款100萬,按揭30年,按照4.8%的利率則每月還貸5246.65元,若按照4.85%的利率償還,則每月還貸5276.92元,30年合計減少月供10890元。也就是說,下降5個基點,100萬的貸款每月僅少還30元。
從每月還貸數(shù)上來看,100萬的貸款每月只是少30元,影響其實并不大,要知道現(xiàn)在這個錢連一斤豬肉都可能買不到。
另外,需要提醒的是對于已經(jīng)貸款買房的購房者,其利率的調(diào)整是從下年度的1月1日開始,也就是說,雖然現(xiàn)在利率出現(xiàn)了變化,但是,已經(jīng)貸款了的購房者只能從2020年1月1日起才可能享受降息的好處。
2019-11-26 青島新聞網(wǎng)
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