注意！你家小區(qū)車位權(quán)屬有變動 新規(guī)逐條解讀

10月8日，自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權(quán)登記若干問題的意見，發(fā)出征求意見稿。

這個關(guān)乎大家真實切身利益

意見如下：

一、地下車位土地用途、使用期限，依據(jù)國有建設(shè)用地出讓合同、劃撥決定書等認(rèn)定。

多用途國有建設(shè)用地范圍內(nèi)配建地下車位，與地上建筑物配建比例明確且按用途在空間上能夠明確區(qū)分的，其土地用途、使用期限按對應(yīng)地上建筑物的土地用途和使用期限認(rèn)定；在空間上不能夠明確區(qū)分的，按地上建筑物使用期限最長土地的用途和使用期限認(rèn)定。

解讀：

在確權(quán)后，地下車位的年限最長為住宅的70年同期。更有意思的是，如果是一個商住混合用地，當(dāng)?shù)厣辖ㄖo法進行切分，即住宅插在商鋪上的時候，地庫也是混合使用的，所有車位均按照70年計。

當(dāng)然對于只有40年的商辦性質(zhì)用地建成的酒店公寓，其對應(yīng)產(chǎn)權(quán)年限最多只有40年。

這里值得思考的是，如果車位成為產(chǎn)權(quán)品，其不僅具有再交易價值，其抵押價值也將出現(xiàn)，那么評估40年與70年之間的差異額，是否會有明顯變化呢？

二、配建地下車位原則上以“個”劃分定著物單元。

每個定著物單元與所在國有建設(shè)用地宗地設(shè)為一個不動產(chǎn)登記單元。單建地下車位原則上作為一個定著物單元，與其占用的國有建設(shè)用地宗地設(shè)定為一個不動產(chǎn)登記單元。

解讀：

這個應(yīng)該比較好理解了，車位的定價和估值，不以面積大小來衡量。

在實際銷售過程中，因為距離單元門的遠近、停車入庫的便捷度、因消防，污水井，通風(fēng)等造成的層高降低、子母車位等，車位售價會有差異。

這個定價差異與高層住宅因為樓層，景觀，東西邊套等一樣存在。實際上車位能做到無差異化嗎？車位比房子差異化更加明顯啊。比如，子母車位的價值算一個是否合理？

三、申請配建地下車位首次登記的，原則上與地上建筑物一并申請。

單獨申請配建地下車位首次登記的，應(yīng)提交配建地下車位符合規(guī)劃和竣工驗收材料、調(diào)查或測繪報告、稅費繳納憑證等材料。配建地下車位用于轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提供確認(rèn)地下車位轉(zhuǎn)讓后屬于權(quán)利人專有和共有部分的面積，以及確認(rèn)車位劃分、編號等材料。

配建地下車位轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)遵守有關(guān)地下車位轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定。配建地下車位和地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓的，可一并申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

解讀：這個是非常焦點的事情。

①開發(fā)商不能提前銷售車位

這樣的好處是，車位實際周邊情況清晰。問題是，車位的銷售回款難度都增加了。房子都賣完了，哪有營銷置業(yè)顧問愿意留下來賣車位？營銷費也花完了，哪有額外預(yù)算去推廣車位。

這對于業(yè)主而言，也未必是好事。要知道，如果開發(fā)商強逼著你買，你也就買了。就好比當(dāng)初的房子，“被忽悠”的最后都是贏家。

②“提交，稅費繳納憑證”意味著需補交土地金？

這個問題，是現(xiàn)在很多城市都遇到的真實情況。開發(fā)商不會自己去承擔(dān)相關(guān)成本的增加，當(dāng)然小業(yè)主更加不愿意。原本地庫的成本已經(jīng)很高，導(dǎo)致車位售價高企，再攤?cè)胍恍┒愘M成本，會造成車位的銷售難度增加。

四、申請單建地下車位首次登記的，應(yīng)一并辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及地下車位所有權(quán)登記。

單建地下車位符合國土空間規(guī)劃但未辦理地下空間用地手續(xù)的，可按照本意見辦理地下車位登記。

解讀：

這個方向有利于解決部分異地配建或單獨車位用地的歷史遺漏確權(quán)問題?；蛟S未來我們會看到很多單獨城市用地用來建設(shè)車位。畢竟車位亦可以收租，轉(zhuǎn)讓，抵押融資，似乎是一門挺好的生意。

五、地上建筑物所有權(quán)已辦理轉(zhuǎn)移登記，其所有權(quán)人因購買等實際使用配建地下車位，該地下車位已辦理首次登記的，由轉(zhuǎn)讓雙方持購買合同、稅費繳納憑證申請辦理地下車位轉(zhuǎn)移登記；該地下車位未辦理首次登記的，由開發(fā)建設(shè)單位提供配建地下車位符合規(guī)劃和竣工驗收材料、調(diào)查或測繪報告等，配合購買人辦理地下車位登記。

解讀：

這個對于有些車位多年不售，或者售了部分還有大部分未售的房企而言，要值得重視了。

簡單的說，已經(jīng)銷售的無產(chǎn)權(quán)的車位業(yè)主，有權(quán)利去主張獲得車位產(chǎn)權(quán)。而實際操作中，多數(shù)是以租代售，并未補交相關(guān)費用，甚至很多城市，地上住宅是單獨竣備的，為了銷售方便，有些項目根本是不去竣備地庫。這些遺留問題將會扯皮到車位確權(quán)。

判斷，大概率，有些房企多一事不如少一事，加上全年銷售額的短缺等原因。會考慮把之前未售的一些存量資產(chǎn)（車位）重新梳理后盡快銷售，全部賣完了，既成事實后，有利于切割與項目公司的主體關(guān)系。

另外，后半條，未辦理產(chǎn)權(quán)的已售車位，開發(fā)建設(shè)單位要配合登記。姑蘇建議多數(shù)購買者就不要強求了，有產(chǎn)權(quán)有好處也有短處，比如再交易，哪個容易？想想？

六、對經(jīng)依法批準(zhǔn)，將原有地下空間改建、擴建、改用為地下車位申請登記的，還應(yīng)提供改建、擴建、改用后的建設(shè)工程符合規(guī)劃和竣工驗收等材料。

解讀：

這條主要針對的企業(yè)主體，個人涉及的情況較少。

七、登記機構(gòu)已獲取地下車位符合規(guī)劃和竣工驗收材料、調(diào)查或測繪報告等材料的，不得要求申請人重復(fù)提交。

解讀：

算是服務(wù)企業(yè)的條文。

八、本意見實施前，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，符合相關(guān)規(guī)劃許可條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不計算容積率、不計土地出讓價款的配建地下車位，可按本意見相關(guān)要求辦理不動產(chǎn)登記。

本意見實施前，已依法辦理的地下車位不動產(chǎn)權(quán)屬證書（含不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法辦理的房產(chǎn)證、土地證）繼續(xù)有效。

本意見有效期5年。

解讀：

這條再次明確告知某些無知之人。地下車位是不計入公攤的，是沒有資格要求開發(fā)商“免費”給全體業(yè)主所用的。當(dāng)然，反之計入公攤的，開發(fā)商都不具備銷售資格，業(yè)主拿去就是。

當(dāng)然，短期內(nèi)不會發(fā)生實質(zhì)性的變化，但如自己小區(qū)莫名的有車位被推出來銷售的時候，多個心眼就是。