房屋買賣前?這個重要的“小本本”你看懂了嗎？

到產(chǎn)證房子就確保萬無一失了嗎？今天帶大家簡單了解一下不動產(chǎn)證那些事。

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案例

鄧先生和妻子在外租房多年，兩人一直憧憬能有一套屬于自己的房子。終于今年攢夠了買房的資金，他的朋友說自己認識一個房東正好在出售他們看好小區(qū)的房子，夫妻倆想著既然是熟人又可以省中介費，便自己與房東取得了聯(lián)系。

看房之后，鄧先生非常滿意，兩人以82萬元的價格成交。為了一次性交清房款，鄧先生不僅抽出準備運作公司的70多萬元資金，還向朋友借了7萬余元。交錢當日，鄧先生拿到了房屋鑰匙，隨后請來裝修公司開始裝修。

3個多月過去了，房東遲遲不給房產(chǎn)證，鄧先生催促了好幾次，對方總是以“申請程序慢、正在蓋章”為由推托。其間，房東還以繳納房產(chǎn)交易稅為由，向鄧先生索要1．5萬元。

終于對方打來電話，稱房產(chǎn)證的事情已經(jīng)辦妥，會委托一名房管局的工作人員將證件親自送到鄧先生家中。當日上午，果然有一名男子敲開了鄧先生家門，男子自稱叫姜帥，還出示了工作證。鄧先生沒有多加懷疑，就收下了男子送來的房產(chǎn)證，還按照對方要求支付了700元辦證手續(xù)費。

幾天后，鄧先生的妻子王女士正好到交易中心附近辦事，便順便進去查了一下房產(chǎn)證，結果被告知自己手持的房產(chǎn)證是假的，房管局也沒有姜帥此人。王女士一驚，馬上與丈夫聯(lián)系。

后經(jīng)房管局查詢，鄧先生房產(chǎn)證顯示的住址是一對劉姓夫婦于2005年在銀行按揭35萬元購得的一處房產(chǎn)，對方并沒有進行二手房交易，同時假房產(chǎn)證上的面積也有夸大之嫌。不僅如此，如果房屋買賣未經(jīng)劉姓夫婦同意，對方還可以向法院起訴鄧先生私自裝修。

如何辨別產(chǎn)證真?zhèn)危?/p>

1、網(wǎng)上查詢：點擊省市鏈接進入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進行查詢需要輸入產(chǎn)權人姓名、產(chǎn)權證號（目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權信息查詢）。

2、房產(chǎn)局查詢：若要查詢的準確的個人房產(chǎn)證信息（包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設計用途、權利來源、房屋是否存在抵押、是否被查封等等），則必須攜帶個人身份證件及房產(chǎn)證到當?shù)氐姆抗芫郑ǚ康禺a(chǎn)交易中心、房屋管理局、房管處）檔案館或窗口查詢。

看懂產(chǎn)證每一頁

1、公章

封面頁上書文字“根據(jù)《中華人民共和國物權法》，房屋所有權證書是權利人享有房屋所有權的證明”，下方加蓋住建委公章。

2、權利記載頁

（1）房產(chǎn)證編號，該編號一般由“房權證字第號”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時間。

（2）權利人姓名：指房屋所有人姓名?？梢允且粋€人，可以是多個人；比例可以是不分比例，可以是約定比例。

（3）共有情況：分為單獨所有和共同所有，如果是共有產(chǎn)權，買房者需要求賣家出具共有產(chǎn)權人同意出售證明，否則可能會有產(chǎn)權糾紛。

（4）房屋坐落：房屋所在地址，細化到樓號、層數(shù)、房號。如果此地址與房屋實際地址不一致，需要去物業(yè)開具物業(yè)地址一致證明。

（5）登記時間：房產(chǎn)證辦理時間。

（6）房屋性質：有商品房、成本價出售、經(jīng)濟適用房、按經(jīng)濟適用房管理等。

（7）規(guī)劃用途：有公寓、住宅等。

（8）房屋狀況：包括總層數(shù)、建筑面積、套內(nèi)建筑等。

（9）土地狀況：表明土地使用權取得方式、土地使用年限等。

3、附記

通過這一頁看是否有抵押章，來確認房屋是否有抵押。

（已設立抵押）

4、房地平面圖

房屋所在樓層的平面圖，可以看到房屋的朝向、方位。

5、房屋登記表

有房屋的詳細信息，包括樓號、所在樓層、結構、面積、規(guī)劃用途等。

看懂產(chǎn)證是否抵押

案例

連先生通過房產(chǎn)中介公司和原房主柯某簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，以189萬元的價格購買了其位于某小區(qū)的一套房產(chǎn)。雙方約定：自協(xié)議簽訂之日起，連先生應支付購房定金15萬元，且于9月18日前一次性向柯某支付購房款189萬元（含定金，該款項需扣除銀行剩余貸款）。

協(xié)議簽訂后，連先生陸續(xù)支付給柯某110多萬元的購房款；并于9月3日向房產(chǎn)中介支付中介費1．5萬元。同年11月，就在連先生準備去辦過戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已于7月被二次抵押給胡某，抵押金額140萬元。該房產(chǎn)的抵押時間先于雙方房產(chǎn)協(xié)議的簽訂。

因該房屋尚在抵押狀態(tài)中，導致連先生無法辦理過戶。

為此，連先生很快就將原房主柯某起訴到法院，法院判決解除了雙方的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并要求柯某退還連先生所支付的全部費用。

然而，由于柯某沒錢歸還，直到現(xiàn)在，僅購房款部分柯某仍有70多萬元無法歸還。

購買二手房時，如何查詢房屋是否有抵押，如何避免遭受損失？

1、先到房管部門查明所售物業(yè)的權屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封。

2、可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟。

3、在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，也應謹慎支付購房款，盡量采取分期付款的方式。

4、購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。

5、購房者還可以在簽訂合同時，要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證，并設立相應的違約條款，保障購房者的權利。

看懂產(chǎn)證產(chǎn)權性質

案例

李女士在網(wǎng)上尋求法律援助，“我之前在燕郊買了一套房，當時房產(chǎn)證上寫的是70年產(chǎn)權，當我要賣房的時候，他告訴我產(chǎn)權只有50年，而且不能買賣，怎么搞的？？？”

原來，現(xiàn)在房屋交易國家有新規(guī)定：李女士買賣房屋、交易房產(chǎn)、變更房產(chǎn)權利人，就需要把房產(chǎn)證更換為新的不動產(chǎn)權證書。在這個過程中，房產(chǎn)局就會重新審查你的所有環(huán)節(jié)。李女士的住房根本不是用的居住用地，而是工業(yè)用地。我們要知道，國家土地使用年限是這么規(guī)定的：居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年：商業(yè)旅游、娛樂用地40年：綜合或者其他用地50年。李女士的產(chǎn)權就成為50年，而且由于土地性質不匹配，根本沒有辦法辦理不動產(chǎn)權證。

如何查詢土地性質

這種情況的發(fā)生還是比較少見的，現(xiàn)在購房在不動產(chǎn)證上就能明確看到產(chǎn)權性質。也可以登錄青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)進行查詢，通過土地交易信息查詢就可以查到土地的性質。不過09年之前的地是查不到的，因位09年才搞的網(wǎng)站信息。

買二手房的時候需要多注意看賣家房產(chǎn)證，比如房屋性質會影響到交易稅，共有產(chǎn)權需要所有產(chǎn)權人同意售賣，房屋有抵押必須解抵押等，都是值得注意的事項。